Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : comment fonctionne-t-elle ?

Alors que la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis janvier 2023, elle reste d’actualité pour les résidences secondaires. Cet impôt, perçu par les collectivités locales, est calculé en fonction des différentes particularités du logement, comme sa superficie, sa catégorie et son confort.

À quoi sert-elle, qui la paie, et comment se passe le calcul en détail ? Si vous possédez une maison de vacances ou un pied-à-terre en ville, voici tout ce que vous devez savoir sur cet impôt qui n’est pas près de disparaître du paysage fiscal français.

Qu’est-ce que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Vous êtes propriétaire ou usufruitier d’une résidence secondaire, voire locataire à l’année de ce logement ? Dans ce cas, vous êtes concerné par la taxe d’habitation. Cet impôt concerne tout local meublé affecté à l'habitation et ses dépendances (garage, jardin, etc.) qui n'est pas votre habitation principale. Il peut s'agir :

• d'une maison de vacances ;
• d'un appartement loué en meublé de tourisme (sauf si vous en faites votre résidence principale) ;
• d'un logement vacant mais meublé et habitable, dont vous avez la disposition.

La date d’occupation est cruciale, car l’imposition est établie au nom de la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Si le logement n'a pas d'occupant à cette date, il est considéré comme vacant et n’est pas soumis à la taxe d'habitation. Nous reviendrons plus en détail sur les différentes façons d’être exonéré de cette taxe d’habitation.

Taxe d’habitation et taxe foncière : faut-il payer les deux ?

C’est une question fréquente, et la réponse est (hélas) oui dans la plupart des cas. Sachez que si, pour une résidence principale, vous ne payez désormais que la taxe foncière, pour une résidence secondaire vous pouvez être amené à payer à la fois la taxe d’habitation et la taxe foncière. Cette dernière est en effet due par tous les propriétaires, que le bien soit occupé à titre principal, secondaire ou même laissé vacant.

Elle repose également sur la valeur locative cadastrale, mais elle est perçue par les collectivités territoriales pour financer des dépenses différentes, notamment liées aux infrastructures locales. Au final, si vous détenez une ou plusieurs résidences secondaires, le montant de votre taxe foncière, qui peut varier du simple au triple selon les localisations, aura un impact non négligeable sur votre budget global.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La méthode de calcul repose sur plusieurs éléments, dont le principal est la valeur locative cadastrale du bien. Il s’agit d’une estimation, faite par l’administration fiscale, du loyer théorique que le logement pourrait produire s’il était mis en location.

Cette base est ensuite multipliée par un taux voté chaque année par la commune et les intercommunalités. Chaque collectivité reste libre de fixer ce taux, ce qui explique que deux logements similaires situés dans des communes différentes puissent donner lieu à des montants très différents.

Autrement dit, un petit appartement peut être plus taxé s’il est situé dans une ville touristique en bord de mer qu’une maison à la campagne. La localisation joue donc un rôle déterminant dans le montant à payer.

Pourquoi certaines communes appliquent une surtaxe ?

Certaines communes peuvent appliquer une surtaxe qui vient alourdir le montant de votre taxe d’habitation. Cette mesure a été introduite pour freiner la spéculation immobilière dans les zones dites « tendues », et vise à dissuader la multiplication de résidences secondaires au détriment de la population locale.

Conséquence : la surtaxe peut faire grimper l’impôt de 50 % voire 60 %. Un logement secondaire dont la taxe s’élève à 1 200 euros peut ainsi atteindre près de 2 000 euros si la commune applique la majoration maximale.

Un décret du 25 août 2023 est venu étendre ce dispositif aux communes de moins de 50 000 habitants, faisant passer le nombre de communes éligibles de 1 100 à près de 5 000. Il s’agit des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV), c’est-à-dire les logements non meublés restés inoccupés pendant au moins un an. La liste est disponible ici.

Logement en location : un propriétaire peut-il éviter de payer la taxe d’habitation ?

Mission difficile, mais pas impossible. Certaines situations permettent de bénéficier d’un dégrèvement, partiel ou total, de la taxe d’habitation si vous détenez un bien immobilier. Voici les cas concernés :

• Obligation professionnelle : vous êtes contraint de résider ailleurs pour votre travail et conservez ce logement à proximité de votre lieu d’activité. Si vous êtes expatrié, vous pouvez également être exonéré de la THRS si vous devez rentrer en France à la demande de votre employeur.
• Résidence inoccupée : si le logement est vide de tout occupant au 1er janvier, aucune taxe d’habitation n’est due, ni par le propriétaire ni par l’ancien ou le nouveau locataire.

• Résidence insuffisamment meublée : un logement vide ou non suffisamment équipé est exclu de la THRS. L’ameublement minimum est défini par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Attention toutefois : si l’habitation est inoccupée depuis plus d’un an, vous serez tout de même soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV).
• Bien mis en location : si le logement est occupé par un locataire au 1er janvier, c’est à lui de payer la taxe d’habitation (même s’il s’agit d’un étudiant). Le calcul prendra alors en compte sa situation familiale et financière. Si la location commence à partir du 2 janvier, la charge revient au propriétaire.

Le cas particulier de la location saisonnière

Le cas de la location meublée saisonnière a longtemps semé le doute, tant chez les propriétaires que dans les services fiscaux. Après plusieurs débats et décisions juridiques, la situation est désormais clarifiée : le Conseil constitutionnel a tranché, et la jurisprudence fait désormais référence.

Concrètement, si vous détenez un bien destiné à la location touristique de courte durée, celui-ci est considéré comme étant à votre disposition, même s’il est occupé par des locataires au 1er janvier. L’absence de bail longue durée implique que l’administration fiscale continue de qualifier ce logement de résidence secondaire, soumise à la taxe d’habitation. Cela reste valable même si vous le louez régulièrement via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou équivalents.

En résumé : la location saisonnière ne vous libère pas du paiement de la taxe.

Les questions les plus courantes sur la taxe d’habitation

La taxe d’habitation peut-elle être contestée ?

Oui. Comme tout impôt, elle peut faire l’objet d’une contestation, en principe jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. Le cas le plus fréquent concerne une erreur sur la surface du logement ou une estimation inexacte de son confort. Vous pouvez aussi obtenir un dégrèvement si vous prouvez que vous n’occupez jamais le logement, même entre deux locations.

Garages et parkings sont-ils concernés par la taxe d’habitation ?

Oui. Les garages, parkings et autres emplacements (situés à moins d’un kilomètre du logement) sont considérés comme des dépendances et sont intégrés dans le calcul de la taxe.

La location ponctuelle du logement permet-elle d’échapper à la taxe ?

Non. Même en cas de location ponctuelle, la taxe reste due si le bien n’est pas votre résidence principale. Les revenus de location doivent être déclarés, ce qui peut vous faire changer de régime fiscal, selon les montants perçus.

Comment déposer une réclamation ?

Vous pouvez adresser une réclamation au centre des impôts si vous estimez qu’une erreur a été commise (surface, équipements, nature du bien...). Notez toutefois que cette démarche ne vous dispense pas de payer la taxe. Le remboursement n’aura lieu que si la demande est jugée recevable.

Faut-il remplir un formulaire pour la taxe d’habitation ?

Non. La demande de paiement de la THRS est envoyée automatiquement par l’administration fiscale, généralement au cours du dernier trimestre de l’année.