Viager : une bonne solution pour optimiser sa retraite ?

Beaucoup de retraités craignent une baisse de leur pouvoir d’achat et se demandent comment compléter leurs revenus. Dans ce contexte, le viager immobilier revient sur le devant de la scène. Souvent méconnu ou entouré de préjugés, ce dispositif peut pourtant constituer un véritable levier pour mieux vivre sa retraite. Mais en quoi consiste-t-il exactement ? Et comment en tirer parti de manière optimale ? On fait le point.

Viager : définition

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier à un acheteur (le débirentier) qui, en contrepartie, verse au vendeur (le crédirentier) un capital initial — appelé bouquet — ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

Souvent mal compris, voire mal considéré, le viager existe pourtant depuis plusieurs siècles. Dès le Moyen Âge, il permettait déjà d’assurer des ressources régulières aux personnes âgées en échange de la cession de leur bien. Aujourd’hui, avec l’allongement de l’espérance de vie, il séduit de plus en plus, car il répond à deux préoccupations majeures :

• La difficulté pour certains seniors de compléter leur pension,
• La volonté pour ces derniers de rester dans leur logement.

Vente en viager : un marché encore marginal, mais en pleine croissance

Selon l’Observatoire du réseau Viagimmo, environ 5 500 ventes en viager ont été conclues en 2024, soit 1 % du total des transactions immobilières en France. Ce chiffre peut sembler modeste, mais il est en progression constante : selon les régions, la croissance annuelle se situerait ainsi entre 5 et 20 %.

Ce regain d’intérêt s’explique par plusieurs facteurs : une offre mieux identifiée, la montée en puissance d’acteurs spécialisés, mais surtout les incertitudes qui pèsent sur le niveau futur des pensions de retraite. Dans un tel contexte, le viager apparaît donc comme une vraie alternative.

Concrètement, ce dispositif permet de :

• Transformer la valeur de son patrimoine immobilier en revenus réguliers ;
• Sécuriser ses ressources grâce à une rente garantie à vie, quelle que soit la durée de la retraite ;
• Rester dans son logement en cas de viager occupé, ce qui favorise la stabilité et le bien-être psychologique.

Viager occupé ou viager libre : deux approches différentes

Le choix entre viager occupé et viager libre dépend avant tout de vos besoins et de vos projets de vie.

• Le viager occupé est de loin le plus répandu. Vous continuez à vivre dans votre logement, tout en percevant la rente. Cela sécurise vos revenus sans bouleverser votre quotidien.
• Le viager libre, lui, implique de quitter le logement vendu. L’acheteur en prend immédiatement possession, mais la contrepartie est une rente plus élevée. Cette option peut convenir à un retraité qui envisage d’entrer en maison de retraite ou de s’installer ailleurs.

Dans les deux cas, la rente est calculée en fonction de l’âge du vendeur, de la valeur du bien et de l’espérance de vie estimée.

Viager : les limites à prendre en compte

Le viager présente des avantages indéniables, mais il comporte aussi certaines limites qu’en tant que vendeur, que vous devez bien prendre en compte. En effet, une fois le contrat signé, le vendeur cède définitivement la propriété de son bien et ne peut plus (sauf circonstances exceptionnelles comme un non-paiement de la rente) revenir sur sa décision.

Cette irrévocabilité entraîne aussi des répercussions pour les héritiers, qui n’auront plus la possibilité d’hériter du logement. Dans certains cas, cela peut donc être source de tensions familiales.

D’où l’importance de considérer le viager comme une décision patrimoniale majeure et qui nécessite une vraie réflexion, car elle impact non seulement le retraite, mais aussi sa famille !

Maison en viager : une fiscalité particulièrement attractive

La fiscalité constitue là encore un des autres grands avantages du viager. Les rentes bénéficient en effet d’un abattement lié à l’âge du crédirentier au moment de la transaction :

• Entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente est imposable ;
• Entre 60 et 69 ans, 40 % ;
• À partir de 70 ans, seulement 30 %.

Ainsi, un retraité de 75 ans qui perçoit une rente mensuelle de 1 000 € n’est imposé que sur 300 €.

À cela s’ajoute un atout supplémentaire : le bouquet, c’est-à-dire le capital versé lors de la signature, est totalement exonéré d’impôt. Cette combinaison rend le viager doublement intéressant : il permet de disposer d’un capital immédiat et de revenus complémentaires faiblement fiscalisés.

Adapter le viager à sa propre situation

Sachez que la vente en viager n’est jamais une solution toute faite : tout dépend de votre âge, de vos besoins et de vos projets. C’est justement ce qui en fait un dispositif intéressant, car il peut être modulé.

Déterminer si c’est un dispositif qui peut vous convenir ne se décide donc pas du jour au lendemain, et dépend essentiellement de votre situation patrimoniale et familiale, ainsi que de votre santé. C’est en fonction de ces critères que l’on peut choisir entre différentes formules de viager, chacune répondant à des attentes spécifiques.

Cependant, deux hypothèses permettent de déterminer quelle situation peut mieux vous correspondre :

• Le viager occupé avec rente mensuelle : il s’adresse à ceux qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement tout en bénéficiant d’un complément de revenu régulier. Chaque mois, vous percevez ainsi la rente qui viendra compléter votre pension et sécuriser votre niveau de vie, tout en conservant le droit d’occuper votre bien.
• Le viager avec bouquet majoré : cette formule séduit plutôt les personnes qui préfèrent disposer immédiatement d’un capital plus important rapidement, quitte à réduire, voire supprimer la rente mensuelle. Elle est particulièrement adaptée si vous envisagez de financer un projet précis, d’aider vos enfants ou encore de réaliser des travaux d’aménagement dans votre logement.

Gardez à l’esprit que le bouquet et la rente se complètent et s’équilibrent : si le montant du bouquet est élevé, la rente mensuelle qui l’accompagne sera nécessairement plus faible. L’inverse est également vrai.

Ensemble, ces deux éléments représentent la valeur totale estimée du bien. C’est ce qui permet de moduler la solution selon vos besoins et votre situation.

Il n’existe donc pas de solution unique, mais cet exemple montre qu’une personne bénéficiant d’une pension relativement confortable aura tendance à privilégier un bouquet élevé. À l’inverse, si la pension est plus modeste, il peut être plus intéressant d’opter pour une rente viagère plus importante.

Le viager doit donc être envisagé au cas par cas, en fonction de vos priorités : montant de la retraite de base, envie de financer des voyages, d’aider sa famille financièrement, etc.

FAQ sur le viager

Qui paie les frais d’entretien d’un bien en viager ?

En règle générale, les charges courantes (eau, ordures ménagères, petits travaux) sont assumées par le crédirentier lorsqu’il conserve l’usage du logement, tandis que les grosses réparations restent à la charge du propriétaire (le débirentier). Ces points doivent toutefois être précisés dans l’acte de vente.

Peut-on vendre un bien en viager sans l’accord de ses héritiers ?

Oui, si vous êtes l’unique propriétaire. En revanche, en cas d’indivision, l’accord de l’ensemble des copropriétaires est obligatoire.

L’accord du conjoint est-il indispensable ?

Oui, si le bien appartient au couple. Si un seul conjoint est propriétaire, l’autre n’a pas à donner son accord.

Un viager peut-il concerner un autre bien que sa résidence principale ?

Oui. Ce dispositif peut concerner aussi une résidence secondaire, voire un logement locatif ou même un local commercial.

Que se passe-t-il si le débirentier décède avant le crédirentier ?

Dans la majorité des cas, ses héritiers reprennent l’obligation de verser la rente, sauf stipulation contraire dans le contrat.

Qui paie la taxe foncière et la taxe d’habitation dans un viager ?

En viager occupé avec usufruit, la taxe foncière reste à la charge du vendeur. En viager occupé avec simple droit d’usage ou en viager libre, elle incombe en revanche à l’acheteur. Quant à la taxe d’habitation, elle est toujours due par l’occupant du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.