Investir en SCPI : le guide pour bien débuter

Vous voulez investir dans l’immobilier mais vous n’avez pas suffisamment de fonds pour acheter un bien en « dur » ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent représenter une alternative intéressante. Elles permettent d’accéder à l’immobilier sans les contraintes de gestion d’un bien en direct. À la clé : des rendements potentiellement attractifs, mais variables selon la SCPI choisie.

Cependant, des centaines de SCPI sont aujourd’hui disponibles sur le marché. Alors quel est le bon choix ? Comment fonctionnent ces véhicules d’investissement et quels sont les risques ? Découvrez notre guide complet pour tout comprendre.

SCPI : définition

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un type d’organisme de placement collectif qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter un bien en direct. Également surnommée « pierre-papier », la SCPI collecte les fonds de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier locatif (bureaux, commerces, logements, etc.). Ce placement, non coté en bourse, vise un rendement régulier via les loyers perçus, avec un horizon d’investissement de long terme. Les SCPI offrent ainsi une mutualisation des risques et une accessibilité au marché immobilier à partir de quelques centaines ou milliers d’euros.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Les avantages d’une SCPI par rapport à l’acquisition d’un bien immobilier sont assez clairs. En voici quelques-uns :

• L’investissement est accessible : vous pouvez entrer dans une SCPI à partir de quelques centaines ou milliers d’euros.
• Vous bénéficiez d’un patrimoine immobilier largement diversifié, tant sur le plan géographique que sectoriel.
• Vous déléguez toute la gestion : la société de gestion s’occupe de l’entretien des biens, de la recherche de locataires et du suivi administratif. Il n’y a pas de « prise de tête » liée à la gestion en propre d’un logement, quel qu’il soit.
• Vous mutualisez le risque locatif et limitez ainsi le manque à gagner dû à la carence locative d’un bien immobilier.
• Vous diversifiez votre épargne et apportez ainsi plus de dynamisme à votre portefeuille d’investissement.
• Pas de charges de copropriété à supporter, ni d’éventuels litiges avec des locataires peu recommandables.

Quelle est la rentabilité d’une SCPI ?

Quand on parle de rentabilité d’une SCPI, il est fait référence au taux de distribution (TD). Celui-ci représente le revenu que la société de gestion verse aux associés, et donc à vous aussi. Ce versement est bien sûr proportionnel à la somme que chaque investisseur a misé au départ. Ainsi, une personne qui a investi 1 000 euros recevra plus que celle qui a investi 100 euros.

Quel rendement peut-on espérer des SCPI ?

Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), le taux moyen de rendement des SCPI s’est élevé à 4,72 % en 2024. Une performance tout à fait honorable, supérieure à l’inflation, ainsi qu’aux comptes réglementés tels que le Livret A ou le LEP.

Il peut cependant y avoir de grandes différences entre les rendements des différentes SCPI du marché, certaines ayant des performances très moyennes tandis que d’autres peuvent dépasser les 7 ou 8 % annuels ! Pour savoir lesquelles choisir, une seule règle : comparez, comparez, comparez.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il n’y a pas un seul type de SCPI, mais plusieurs ! Il en existe aujourd’hui des centaines sur le marché et il n’est pas facile de s’y retrouver. Voici une explication pour vous aider à y voir plus clair :

Les SCPI de rendement

Celles-ci sont les plus courantes. Elles investissent principalement dans des immeubles d’entreprise : bureaux, commerces, hôtels ou plateformes logistiques. Leur vocation : générer des loyers réguliers et assurer un rendement stable dans le temps, via le versement de dividendes.

Les SCPI fiscales

Ces SCPI ciblent plutôt l’immobilier résidentiel et s’appuient sur des dispositifs fiscaux comme le Malraux, le Denormandie ou le Déficit foncier. Auparavant, le Pinel était privilégié, mais ce dispositif n’a plus cours depuis le 1er janvier 2025.

Les SCPI fiscales sont conçues pour vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt, comme si vous investissiez dans un logement en dur. Une contrepartie cependant : leur rendement distribué est généralement plus faible que celui des SCPI de rendement, de l’ordre de 2 %. De plus, il s’agit d’un investissement de long terme et peu liquide (votre argent investi n’est pas disponible). Ce type de SCPI est donc plutôt à privilégier si vous souhaitez opérer des optimisations fiscales, mais pas dans les autres cas.

Les SCPI de plus-value

Moins connues, ces SCPI ne cherchent pas à distribuer des revenus immédiats. Elles investissent dans des biens à rénover ou sous-valorisés pour dégager un gain au moment de la revente. Elles s’adressent là aussi plutôt aux investisseurs patients, disposés à immobiliser leur capital sur une longue période.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

On a vu plus haut que les SCPI présentent certains avantages très intéressants, mais comme tout investissement, il faut aussi prendre en considération l’inévitable revers de la médaille. Il n’existe pas d’investissement parfait et les SCPI n’échappent pas à la règle. Voici certaines de leurs limites :

1. Une valeur des parts qui peut évoluer à la baisse

La valeur de vos parts n’est pas garantie. Elle dépend de l’évolution du marché immobilier et de la qualité du patrimoine détenu. Si les prix des immeubles baissent ou si la société de gestion doit procéder à des réévaluations à la baisse, le prix de vos parts peut être impacté.

2. Un rendement soumis aux aléas locatifs

Le taux de distribution des SCPI repose sur les loyers encaissés. Une vacance locative prolongée, un impayé de loyers ou une renégociation défavorable avec un locataire important peuvent réduire le rendement. À titre d’exemple, si une grande surface commerciale quitte un immeuble détenu par la SCPI et que le local reste vide plusieurs mois, les revenus distribués aux associés seront mécaniquement affectés.

Vérifiez donc le taux de vacance lors du choix de vos SCPI : c’est un indicateur clé pour évaluer la qualité de gestion et l’attractivité du parc immobilier. Privilégiez toujours les SCPI proposant un taux d’occupation supérieur à 95 %.

3. Une liquidité plus limitée que d’autres placements

Contrairement à un fonds en actions que l’on peut vendre en quelques jours, revendre des parts de SCPI peut prendre du temps. Tout dépend de la demande sur le marché secondaire : selon la conjoncture, il peut s’écouler plusieurs semaines, voire plusieurs mois, avant de trouver un acquéreur. Et en attendant, vos fonds sont inaccessibles. C’est pourquoi les SCPI sont faites pour y investir de l’argent dont vous n’avez pas immédiatement besoin.

4. Un risque lié au financement à crédit

Si vous investissez en SCPI via un emprunt, gardez à l’esprit que vous devrez continuer à rembourser vos mensualités, même si les revenus perçus diminuent ou si vous ne parvenez pas à revendre vos parts rapidement.

Pour réduire ces risques, les conseils sont donc les suivant :

• Ne mettez pas toute votre épargne dans les SCPI. Consacrez-y plutôt une part raisonnable de votre portefeuille, soit entre 5 et 15 % de votre patrimoine.
• Sélectionnez plusieurs SCPI gérées par des sociétés différentes, investissant sur des marchés variés (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, etc.). Cette diversification permet de mieux amortir les éventuels aléas liés à un seul type de marché.

Enfin, consultez dans les moindres détails le bulletin d’information de la SCPI visée. Celui-ci vous donne des informations utiles pour déterminer si l’investissement est intéressant, telles que :

• Le nombre d’associés,
• Le type et le nombre d’immeubles gérés,
• Le taux de rendement ciblé,
• Le taux de distribution effectif,
• La durée de placement recommandée.

SCPI : un bon investissement en période de taux hauts ?

La question est légitime et repose sur un raisonnement assez logique. Lorsque les taux des crédits immobiliers augmentent, l’accès au crédit devient plus difficile et, par conséquent, acheter un bien en direct l’est également. Dans ce contexte, la « pierre-papier » peut sembler une alternative intéressante : investir en SCPI permet d’accéder au marché immobilier à moindre coût et de profiter d’une gestion déléguée.

De plus, en période de taux élevés, les prix de l’immobilier ont tendance à stagner, voire à baisser. Les sociétés de gestion disposeraient alors d’opportunités d’acquisition à des conditions plus attractives, ce qui contribue à renforcer la qualité de leur patrimoine sur le long terme.

Mais cette logique n’est que partiellement vraie et doit être nuancée. D’une part, le recours au crédit devient plus onéreux pour les particuliers qui souhaitent acheter leurs parts à crédit et profiter de l’effet de levier. D’autre part, les conditions de financement plus strictes impactent aussi les sociétés de gestion, même si elles parviennent souvent à enrichir leur portefeuille et à le diversifier (bureaux, commerces, immobilier résidentiel, logistique, santé, etc.).

Enfin, l’investissement en SCPI se pense toujours sur le long terme. L’évolution des taux a donc surtout un impact au moment de l’acquisition, et plus vraiment « au cours de la vie » de la SCPI détenue. À l’inverse, une période de détente monétaire – comme celle engagée fin 2024 par la BCE – peut offrir des conditions d’entrée plus favorables : il devient alors possible d’investir dans des SCPI diversifiées à des prix attractifs, notamment lorsqu’on utilise le levier du crédit bancaire.

Quel est le prix d’accès d’une SCPI ?

Il y a encore une dizaine d’années, le prix d’accès d’une SCPI pouvait sembler élevé pour l’investisseur lambda, souvent de l’ordre de plusieurs milliers d’euros. Bien sûr, cela restait inférieur au prix d’un bien immobilier « en dur », mais il s’agissait tout de même d’une somme relativement importante.

Aujourd’hui, le ticket d’entrée se situe généralement autour de 1 000 €, et certaines SCPI proposent d’acquérir des parts dès 150 ou 200 €.

On comprend donc que les SCPI ne sont pas un placement destiné à « s’enrichir rapidement », mais qu’elles doivent être envisagées dans une optique de long terme.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Pour les SCPI détenues en direct, vous êtes imposé sous le régime des revenus fonciers classiques. Les revenus perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition, avec des taux allant de 0 % à 45 %.

À cela s’ajoutent systématiquement les prélèvements sociaux (17,20 %). Le taux global d’imposition sur les revenus d’une SCPI peut donc varier entre 17,20 % et 62,2 %. Un impact non négligeable sur le rendement net de votre investissement !

Dans certains cas, vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier. Si vos revenus bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique. Ce régime, apprécié pour sa simplicité, est souvent choisi par les primo-investisseurs. Attention toutefois : il n’est possible que si une partie de vos revenus provient déjà de la location nue d’un ou plusieurs logements.

Même en micro-foncier, vous n’échapperez cependant pas aux prélèvements sociaux de 17,20 %. En d’autres termes, le micro-foncier vous offre une « ristourne » de 30 % sur les revenus générés par votre SCPI, mais n’efface pas la fiscalité.

Peut-on réduire la fiscalité grâce aux SCPI en assurance-vie ?

Oui, et c’est une solution particulièrement pertinente ! Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de profiter du rendement potentiel de ces placements et de bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance-vie (après huit ans de détention) :

• Un abattement fiscal annuel de 4 600 € pour une personne seule,
• 9 200 € pour un couple.

Autre avantage : en cas de besoin, vous pouvez récupérer vos liquidités en quelques jours, la compagnie d’assurance garantissant dans tous les cas la liquidité des parts.

En revanche, le choix des SCPI sera plus limité, car vous ne pourrez investir que dans celles proposées par les partenaires de votre assureur. Il faut aussi prendre en compte les frais de gestion prélevés sur les plus-values.

Enfin, les revenus générés par la SCPI resteront capitalisés dans le contrat. Dit simplement, cela signifie que vous ne pourrez pas les percevoir immédiatement comme avec une SCPI détenue en direct. Ce n’est pas forcément un inconvénient, mais il faut en être conscient.

Investir en SCPI : une diversification du patrimoine intéressante

Vous l’aurez compris : investir en SCPI constitue un excellent moyen de diversifier votre patrimoine et de percevoir des revenus réguliers, sans avoir à gérer un bien immobilier vous-même. Considérez-les cependant comme des placements de long terme.

Prenez le temps de comparer les sociétés de gestion, les types de patrimoine et les performances passées avant de vous lancer. Les rendements peuvent en effet varier du simple au quintuple en fonction des SCPI !