Taxe foncière : définition, calcul et exonération

Si vous êtes propriétaires, vous recevez chaque année à la rentrée la même (mauvaise) surprise : la taxe d’habitation. Cet impôt local, qui constitue une ressource essentielle pour les communes et les départements, peut en effet peser lourd dans le budget d’un foyer.

Pourtant, son fonctionnement obéit à une logique précise, même si celle-ci reste parfois obscure pour le contribuable. Comment est-elle calculée ? Qui doit la payer ? Existe-t-il des façons de la faire baisser, voire de ne pas du tout la payer ? Explications.

Taxe foncière : qui est concerné ?

Définir la taxe foncière est assez simple : il s’agit d’un impôt que tous les propriétaires d’un logement doivent acquitter. Elle concerne aussi bien les maisons, appartements et locaux professionnels que les terrains nus, et doit être réglée par le propriétaire même si le logement est inoccupé.

Cette contribution locale finance directement les collectivités territoriales. Elle sert, par exemple, à entretenir les voiries, à rénover des écoles, à développer les transports ou encore à financer l’éclairage public. Derrière cette imposition, vous participez donc au financement et au développement de votre commune.

Taxe foncière : combien ça coûte en moyenne ?

Selon les derniers chiffres de la Direction régionale des finances publiques, les propriétaires de maisons ont dû débourser en moyenne 1 019 euros en 2024, contre 811 euros pour les détenteurs d’appartements. Cependant, cette taxe peut être très variable selon les départements. La DGFiP révèle ainsi que les montants moyens par habitation les plus élevés se trouvent en Île-de-France, dans le quart Sud-Est et en Martinique. À l’inverse, dans l’Indre, la Vendée, la Creuse ou la Haute-Saône, on retrouve les avis d’impôt les plus bas de France, inférieurs en moyenne à 630 euros par habitation.

Taxe foncière : quelle différence entre les propriétés bâties et non bâties ?

La taxe foncière distingue deux grandes catégories : la taxe sur les propriétés bâties et celle sur les propriétés non bâties.

Les propriétés bâties

Ce sont tous les biens construits et couverts, fixés au sol à perpétuelle demeure, et donc considérés comme des constructions durables.
Exemples :

• Maisons, appartements.
• Locaux commerciaux, bureaux.
• Dépendances : garages, caves, remises.
• Installations industrielles, hangars.

Les propriétés non bâties

Il s’agit des biens sans construction, mais qui restent soumis à l’impôt.
Exemples :

• Terrains agricoles (prairies, vergers, vignes, cultures).
• Bois et forêts.
• Étangs, carrières, terrains non construits.
• Terrains à usage industriel ou commercial en attente de construction.

Taxe foncière : calcul

Le calcul de la taxe foncière repose sur une base commune à tous les propriétaires : la valeur locative cadastrale du bien. Il s’agit d’un loyer théorique que votre logement ou terrain pourrait générer s’il était mis en location. Pour l’établir, l’administration prend en compte différents critères :

• La surface habitable,
• La qualité du bâti,
• Les caractéristiques générales comme les matériaux des gros murs, des toitures,
• La situation géographique,
• L’année de construction.

Votre avis de taxe foncière peut également comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères calculée selon la même méthode, mais avec un taux spécifique.

Cette valeur fait l’objet d’une revalorisation annuelle, calculée sur la base de l’indice des prix à la consommation harmonisé décidé par l’État. À titre d’exemple, l’augmentation fixée pour 2025 s’est élevée à 1,7 %.

À ce stade intervient ensuite un autre paramètre : les taux votés par les collectivités locales. Chaque commune et intercommunalité fixe librement ses propres taux et peut donc décider d’appliquer une augmentation supplémentaire à celle déterminée par le gouvernement.

Certaines choisissent de ne pas ajouter de surcote, tandis que d’autres imposent des hausses bien plus marquées, parfois jugées injustifiées. C’est ce qui explique que vous pouvez vous retrouver avec des montants très différents (comprenez = à la hausse) d’une année sur l’autre.

La règle du paiement de la taxe Foncière

Là encore, les conditions qui régissent le paiement de la taxe foncière sont assez simples. Selon l’article 1415 du CGI, si vous êtes propriétaire de votre logement au 1er janvier de l’année, c’est à vous de la régler, même si le bien est vendu au cours des mois suivants. Dans ce cas, le notaire peut établir un prorata temporis afin que l’acheteur rembourse au vendeur la partie correspondant à sa période d’occupation.

Dans la pratique, c’est ce qui se fait généralement, à condition que l’acheteur accepte ce partage. Néanmoins, rien ne l’y oblige, car ce mécanisme ne relève pas de l’administration fiscale mais d’un accord entre les parties, formalisé dans l’acte de vente.

Exonérations taxe foncière : dans quels cas ?

Sachez que la taxe foncière n’est pas inévitable pour tous. Différents dispositifs permettent en effet d’obtenir une exonération totale, une réduction, voire un plafonnement de l’impôt.

L’exonération pour les personnes âgées ou invalides

Si vous avez plus de 75 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération complète, à condition que votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente ne dépasse pas (au titre de 2025) 12 455 € pour une part du quotient familial, plus 3 326 € par demi-part supplémentaire.

Les bénéficiaires de l’ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées), de l’ASI (Allocation supplémentaire d’invalidité) ou encore de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) peuvent également profiter de cette exonération.

Celle-ci s’applique automatiquement, sans démarche de votre part, pour la résidence principale. Pour une résidence secondaire en revanche, il faut en faire la demande directement auprès de l’administration fiscale.

L’exonération pour indivision ou résidence en maison de retraite

Si vous résidez en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée, et que vous conservez la jouissance de votre ancienne résidence principale, vous êtes également exonéré de taxe foncière.

De même, si vous êtes propriétaire en indivision de votre résidence principale (par exemple avec vos enfants), l’exonération s’applique uniquement à hauteur de vos droits dans l’indivision.

L’exonération partielle pour revenus modestes

Si l’exonération totale est inaccessible, vous pouvez peut-être prétendre à une exonération partielle. C’est notamment le cas si vous avez plus de 65 ans et moins de 75 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition, et que vous ne dépassez pas les limites de plafonds indiqués précédemment. Attention toutefois : la réduction reste modeste puisqu’elle ne s’élève qu’à 100 euros par foyer fiscal.

Un dispositif de plafonnement existe également : si la taxe foncière dépasse 50 % de vos revenus, vous pouvez demander un dégrèvement partiel.

L’exonération en fonction du logement

Nouveau propriétaire ? Dans ce cas, bonne nouvelle : si votre logement a été acheté ou construit il y a moins de deux ans, vous bénéficiez d’une exonération à compter de l’achèvement des travaux ou du jour d’achat.

Cette exonération peut être totale ou partielle, selon la décision de votre commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.

Les logements anciens peuvent aussi en bénéficier lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovation énergétique d’un certain montant. Dans ce cas, l’exonération est généralement accordée pour une durée de trois ans (ou cinq ans pour les travaux payés avant 2021). Il faut toutefois que votre commune ait instauré ce dispositif prévu à l’article 1383-0 B bis du CGI, qui encourage les biens économes en énergie.

Quelle différence entre la taxe d’habitation et la taxe foncière ?

Jusqu’en 2018, les Français recevaient chaque automne deux avis distincts : la taxe d’habitation et la taxe foncière. Deux impôts locaux qui se ressemblaient dans la forme, mais qui ne concernaient pas les mêmes contribuables. Progressivement supprimée depuis cette période, la taxe d’habitation sur la résidence principale a disparu définitivement en 2023 : 100 % des foyers fiscaux propriétaires de leur logement n’ont donc plus à s’en acquitter.

La différence entre les deux taxes peut se résumer ainsi :

• La taxe d’habitation reposait sur le fait d’occuper un logement. Un locataire devait la payer autant qu’un propriétaire occupant.
• La taxe foncière repose sur le fait de posséder un bien immobilier, même si l’on ne l’occupe pas (par exemple une maison secondaire vide ou un appartement loué).

Depuis 2023, seuls les propriétaires de résidences secondaires doivent encore régler la taxe d’habitation, même si certaines exonérations sont possibles dans des cas particuliers (par exemple lorsque le propriétaire prouve qu’il ne réside jamais dans le logement).

Taxe foncière : paiement

Comme indiqué dans l’introduction de cet article, les premiers avis de taxe foncière sont généralement envoyés fin août, pour les contribuables qui n’ont pas choisi le prélèvement mensuel. Pour les mensualisés, l’avis arrive en revanche vers la mi ou fin septembre.

Le paiement doit ensuite être effectué autour de la mi-octobre pour les moyens traditionnels (chèque, TIP, espèces), et quelques jours plus tard pour les paiements en ligne ou par prélèvement. En cas de retard, une majoration de 10 % est appliquée.

Attention : si vous souhaitez bénéficier d’une exonération liée à des travaux ou à la vacance d’un logement, veillez à respecter les délais de déclaration. Par exemple, pour une exonération liée à des travaux, la demande doit être déposée avant le 1er janvier de l’année suivant leur achèvement.

Une réforme attendue… mais reportée

Initialement prévue pour 2026, une réforme de la taxe foncière, souhaitée par de nombreux particuliers et par la Cour des comptes, a finalement été repoussée à 2028, en raison du contexte politique instable du second mandat Macron.

Cette réforme devrait notamment prévoir une révision des valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul de la taxe. En revanche, l’idée d’un calcul tenant compte directement des revenus des foyers fiscaux semble, pour l’instant, avoir été écartée.