Fiscalité des locations saisonnières : les règles à connaître

La location saisonnière est un secteur en plein essor en France, porté par des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking. Elle séduit ainsi de nombreux propriétaires qui souhaitent tirer parti de leur logement pour générer un complément de revenus, que ce soit à la mer, à la montagne ou en ville.

Mais si ce type de location un peu particulier peut représenter une belle manne financière, il répond aussi à des règles fiscales bien précises. Quel régime choisir entre le micro-BIC et le régime réel ? Quelles sont les taxes incontournables ? Et existe-t-il des abattements spécifiques ? Voici comment vous pouvez aborder cette activité sereinement et en conformité avec la loi.

Location saisonnière : un boom ininterrompu depuis 20 ans

Il y a encore vingt ans, si vous vouliez partir en vacances, cela se résumait le plus souvent aux hôtels ou aux campings. Or, depuis l’émergence de sites comme Airbnb ou Abritel, un nouvel acteur est venu bouleverser un secteur qui était considéré comme très sclérosé : la location saisonnière.

Tout est parti d’une idée simple : pourquoi ne pas permettre à ceux qui disposent d’un logement de le rentabiliser une partie de l’année, en offrant à des voyageurs un pied-à-terre agréable ? Ce concept connaît désormais un véritable succès. Rien qu’en France, le parc de logements de location saisonnière s’établissait à 937 000 logements à mi-2025 (étude AirDNA), en hausse de 6 % sur un an.

Comment fonctionne une location saisonnière ?

La location saisonnière consiste à proposer un logement meublé pour une durée limitée, souvent à la semaine, à la quinzaine ou au mois. Elle se distingue de la location classique par son caractère temporaire : le bien n’est jamais destiné à devenir la résidence principale du locataire, mais bien un lieu de passage, généralement pour des vacances, un déplacement professionnel ou un séjour ponctuel.

Vous avez un bien qui correspond à ces critères et vous aimeriez le proposer à la location ? Bonne idée, mais attention à respecter des règles bien précises. La première règle est que le logement doit être « prêt pour y vivre ». Il doit disposer de tout le nécessaire qui peut permettre à un voyageur d’y poser ses valises et de s’y installer sans contraintes : literie complète, vaisselle suffisante, équipements de cuisine, mobilier fonctionnel. Le logement doit donc être opérationnel dès l’arrivée du locataire. La seule chose qu’il doit faire, c’est poser ses valises !

Location saisonnière : quel rendement espérer ?

Le potentiel de rendement de la location saisonnière peut à ce titre être très intéressant. Comparons donc ces deux rendements, sur la base de plusieurs statistiques différentes :

• Location meublée : entre 2 et 7 % annuels ;
• Location saisonnière : entre 6 et 9 % annuels.

En apparence, le choix semble évident : la location saisonnière peut vous rapporter davantage. Mais attention, cette rentabilité plus élevée s’accompagne aussi de responsabilités supplémentaires. Contrairement à une location classique où vous signez un bail longue durée, la location courte durée signifie pour le bailleur :

• Des périodes de vacance plus fréquentes, selon la saison et l’attractivité de votre bien ;
• Un risque accru de dégradations, lié au passage répété de locataires ;
• Une gestion plus exigeante, entre les arrivées, les départs, le ménage et les réservations.

Autrement dit, oui, vous pouvez espérer un meilleur rendement, mais il faudra aussi accepter une implication plus forte, ce qui réduira une partie du gain.

Location saisonnière : comment fonctionne la fiscalité ?

En matière de location saisonnière, deux régimes fiscaux principaux s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel. Chacun présente ses propres particularités, avec des avantages et des différences notables. Voyons plus en détail comment ils fonctionnent et ce qu’ils impliquent pour vous.

Le micro-BIC, la simplicité avant tout

C’est le régime qui s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an (plafond 2025).

La réforme de la loi Lemur de novembre 2024 est cependant venue réduire l’abattement fiscal pour les locations saisonnières. L’objectif : renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Les abattements sont désormais les suivants :

Prenons un exemple concret. Virginie encaisse 18 000 € de loyers sur l’année 2025 pour sa location classée. Le fisc ne lui retiendra que 9 000 € comme base imposable. L’avantage du système Micro-Bic, c’est que les formalités sont réduites : pas besoin de tenir une comptabilité complexe.

Mais il y a un revers : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Si vous avez contracté un emprunt ou engagé des travaux, vous ne pourrez donc pas en tenir compte dans vos déclarations.

Le régime réel, plus exigeant mais souvent plus avantageux

Le régime réel s’impose à vous si vous dépassez le seuil du micro-BIC. Mais vous pouvez aussi opter pour le régime réel volontairement si vous estimez que vos charges sont élevées.

Et pour cause : au régime réel, vous pouvez déduire toutes vos dépenses liées à la location. À cela s’ajoute un levier puissant : l’amortissement du bien et du mobilier, qui permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.

Beaucoup de propriétaires découvrent ainsi qu’au régime réel, leur résultat fiscal peut être nul pendant plusieurs années, grâce aux amortissements. L’inconvénient, c’est qu’une comptabilité détaillée est obligatoire. Dans la pratique, la plupart des bailleurs font appel à un expert-comptable pour s’en occuper.

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles au réel :

• Assurances : habitation, propriétaire non occupant, responsabilité civile ;
• Taxe foncière et autres taxes locales sur le logement ;
• Frais de gestion : honoraires de gestion locative ou de conciergerie ;
• Frais de ménage et entretien : nettoyage, réparations, maintenance régulière ;
• Dépenses de travaux : rénovation, amélioration, remise en état ;
• Frais de matériel et équipement : ameublement, électroménager, vaisselle ;
• Charges de copropriété : uniquement celles qui ne sont pas récupérables sur le locataire ;
• Frais de publicité pour la mise en location (annonces, sites spécialisés) ;
• Frais comptables et fiscaux : expert-comptable, tenue de comptabilité, déclarations fiscales.

LMNP ou LMP : quel statut choisir ?

En tant que loueur en meublé, vous relevez automatiquement du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si vos recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus. C’est le cas de la majorité des propriétaires.

Le LMNP présente des avantages clairs : simplicité, fiscalité souple, absence de cotisations sociales lourdes (vous n’êtes redevable que des prélèvements sociaux). C’est le statut idéal si vous cherchez un complément de revenus.

En revanche, si vos recettes dépassent 23 000 € et constituent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal, vous basculez dans le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Vous devenez alors un véritable professionnel, avec des cotisations sociales à régler.

Cela peut sembler contraignant, mais ce statut offre aussi des avantages : possibilité d’imputer vos déficits sur le revenu global et, dans certains cas, exonération d’IFI.

Location saisonnière : quelles sont les taxes à payer ?

Quand nous disions que la location saisonnière est plus chronophage à gérer qu’une location classique, nous ne faisions pas seulement référence au risque de carence locative ou aux tracas liés au régime de la location. Il y a aussi un certain nombre de taxes auxquelles vous serez irrémédiablement soumis. Voici lesquelles :

• La taxe foncière. Elle concerne tous les propriétaires, qu’ils louent ou non. Rien de nouveau ici, si ce n’est que vous pouvez la déduire au régime réel.

• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). C’est souvent une surprise pour les particuliers. Parce que vos revenus sont classés en BIC, l’administration considère que vous exercez une activité commerciale. Vous êtes donc redevable de la CFE, calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Seuls les propriétaires louant de façon vraiment exceptionnelle peuvent y échapper.

• La taxe d’habitation. Depuis la suppression progressive de cette taxe, beaucoup pensent ne plus être concernés. Attention : si le logement loué est une résidence secondaire, la taxe d’habitation peut continuer à s’appliquer, en particulier si vous l’utilisez en dehors des périodes de location. Pour vous extraire de cette obligation légale, vous devez prouver à l’administration fiscale que vous n’occupez pas le logement. En aucune circonstance.

• La taxe de séjour. Enfin, dans la plupart des communes touristiques, une taxe de séjour est prélevée. Vous devez la collecter auprès des locataires puis la reverser à la commune. Son montant dépend de la durée du séjour et de la catégorie du logement. Certaines plateformes comme Airbnb s’en chargent directement, mais pas toutes.

Location saisonnière via Airbnb : peut-on échapper aux impôts ?

La réponse est claire : non. Le gouvernement a renforcé le contrôle des locations via la plateforme Airbnb, et les règles sont les mêmes que si vous louez en direct, via une agence immobilière ou tout autre site similaire. Toute recette perçue doit être déclarée au fisc.

Location touristique : attention aux démarches administratives

Beaucoup de loueurs font la même erreur : ils proposent leur bien en location saisonnière sans avoir vérifié au préalable les démarches administratives et fiscales indispensables. Et pourtant, elles existent bel et bien :

• Déclaration à la mairie. Les communes exigent que la mise en location d’un meublé de tourisme soit déclarée via un formulaire spécifique. Ce document peut être obtenu sur le site du service public ou directement auprès de la mairie. Vous recevez ensuite un numéro d’enregistrement, souvent obligatoire pour publier votre annonce sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com, Abritel, etc.

• Changement d’usage du logement. Dans certaines grandes villes (Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), vous devez d’abord obtenir une autorisation de changement d’usage avant de louer votre logement en meublé touristique. Une fois cette autorisation obtenue, il vous faudra faire la déclaration officielle de votre meublé de tourisme.

• Inscription au répertoire SIRENE de l’INSEE. Cette formalité, gratuite, peut être réalisée en ligne sur le site du service public. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, qui servira à vous identifier auprès des services fiscaux.

En conclusion : anticipez le volet fiscal de votre location saisonnière

La location saisonnière peut transformer un simple appartement ou une maison en une source de revenus intéressante, mais elle ne s’improvise pas. Le cas classique est le suivant : vous accueillez vos premiers voyageurs, votre logement séduit, les réservations s’enchaînent… et soudain, vous découvrez que certaines obligations fiscales ou administratives n’ont pas été respectées. Résultat : vous êtes perdus dans les méandres des déclarations administratives ou, pire des scénarios, des sanctions fiscales arrivent.

Retenez donc ceci : tous les loyers doivent être déclarés, certaines taxes spécifiques sont à régler, et le choix entre micro-BIC et régime réel ou entre LMNP et LMP peut avoir un impact direct sur vos revenus nets.

Si vous louez ponctuellement, le LMNP associé au micro-BIC offre une simplicité appréciable. Mais dès que l’activité se développe, le régime réel devient un véritable allié, car il permet de déduire vos charges et d’optimiser vos revenus.

En définitive, la clé est l’anticipation et l’information. Si tout est fait dans les règles de l’art, votre location saisonnière pourra alors faire la joie des futurs vacanciers… et de votre portefeuille.