LMNP ou LMP : deux leviers pour alléger la fiscalité de vos revenus locatifs

Investir dans l'immobilier locatif offre des opportunités de défiscalisation attrayantes. Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Loueur Meublé Professionnel (LMP) sont deux options majeures, chacune avec ses spécificités et ses avantages fiscaux.

Comprendre leurs différences est essentiel pour faire le choix le plus adapté à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux. Découvrez toutes les réponses à vos questions dans cet article.

Qu’est-ce que le statut LMNP et LMP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) encadrent l’activité de location de logements meublés. Bien qu’ils puissent sembler similaires, ces statuts diffèrent sur plusieurs aspects essentiels.

Le statut de LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs meublés n’excèdent pas 23 000 € par an et ne représentent pas plus de la moitié des revenus globaux du foyer. Avec ce statut, le bailleur n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. La simplicité administrative reste donc un atout majeur.

LMP : Loueur Meublé Professionnel

À l’inverse, le statut LMP concerne les contribuables pour qui cette activité devient prépondérante, c’est-à-dire lorsque les recettes locatives excèdent 23 000 € par an et qu’elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC non liés à la location, etc.). Contrairement au passé, l’inscription au RCS n’est plus obligatoire pour obtenir ce statut.

Quelle différence de fiscalité entre LMNP et LMP ?

C’est le nerf de la guerre : comment optimiser sa fiscalité ? Sur ce point, les deux statuts offrent des leviers intéressants, mais de nature différente.

LMNP : plus de simplicité

En LMNP, deux options sont possibles selon vos revenus et votre stratégie :

• Le micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si le bien est classé en chambre d’hôtes ou meublé de tourisme). Vous n’avez pas besoin de détailler vos charges, ni de tenir une comptabilité. C’est simple… mais pas forcément le plus efficace fiscalement.
• Le régime réel, lui, demande plus de rigueur, mais il est bien plus performant. Vous pouvez déduire toutes vos charges : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux… Et surtout, vous avez la possibilité d’amortir le bien (hors valeur du terrain), ainsi que le mobilier. Cela vous permet de créer des charges « virtuelles » qui viennent gommer vos revenus locatifs.

Attention : la loi de finances pour 2025 a apporté une modification majeure au statut LMNP. Les amortissements pratiqués seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Concrètement, cela signifie que l’impôt sur la plus-value pourrait être plus élevé qu’auparavant si vous êtes sous ce statut.

En revanche, les locations nues ne sont pas concernées par cette réforme, puisqu’elles ne bénéficient pas du mécanisme d’amortissement.

Pour limiter l’impact fiscal à la revente, il reste possible de profiter du système d’abattement pour durée de détention. Rappelons qu’à partir de 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value, et totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans.

LMP : un vrai levier fiscal, mais plus engageant

En LMP, le régime réel est quasiment incontournable. Le micro-BIC n’est pas accessible dès lors que vos recettes dépassent 77 700 €, ce qui est souvent le cas dans ce cadre. Mais ce statut offre un avantage de taille : la possibilité de déduire les déficits sur votre revenu global.

Autrement dit, si vos charges (réelles et amortissements) excèdent vos loyers, le déficit ne se limite pas à l’activité meublée : il peut venir alléger l’ensemble de votre imposition, y compris sur vos salaires ou autres revenus professionnels. Et cela, sans plafond.

De plus, vous pouvez reporter les déficits pendant 6 ans si vous êtes dans l’impossibilité de les imputer immédiatement.

Bon à savoir : Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous pouvez choisir volontairement le régime réel.

Quel statut choisir entre le LMP et le LMNP ?

Entre LMNP et LMP, il n’existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend avant tout de votre situation personnelle, du poids de vos revenus locatifs dans votre budget global, et de vos objectifs à long terme.

Le LMNP s’adresse plutôt à ceux qui perçoivent des revenus locatifs complémentaires, sans en faire leur principale source de revenus. C’est la solution idéale si vous privilégiez une gestion simple et souple, avec des obligations comptables limitées.

Le LMP, lui, convient mieux aux investisseurs plus engagés, pour qui la location meublée représente une activité significative. Si vous êtes prêt à gérer une comptabilité plus structurée, vous pourrez optimiser fortement votre fiscalité, voire effacer une partie de votre imposition globale.