Dispositif Denormandie : une opportunité de défiscalisation au service du logement ancien

Compte-tenu des défis climatiques et énergétiques actuels, la rénovation du parc immobilier ancien est devenue un enjeu de premier plan. Pour les propriétaires, la loi Denormandie représente à ce titre une solution doublement intéressante. Ce dispositif permet en effet d’investir dans la pierre, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif. Mis en place par l’État pour redynamiser certains centres-villes dégradés, ce mécanisme offre aux investisseurs la possibilité de conjuguer rénovation, location… et réduction d’impôt.

Comment fonctionne ce dispositif ? À qui s’adresse-t-il ? Quels sont les avantages concrets pour les particuliers ? Et surtout, est-ce une option fiscalement attractive pour vous ? Décryptage.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Instauré en 2019, le dispositif Denormandie représente une alternative intéressante à la loi Pinel, notamment pour les personnes souhaitant investir dans l’ancien. Contrairement à la loi Pinel, qui concerne exclusivement les logements neufs, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en achetant un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation.

Toujours en vigueur, cette mesure restera accessible jusqu’en 2027. Elle s’adresse à celles et ceux qui acquièrent un logement à rénover dans des zones bien précises, notamment dans des villes moyennes engagées dans la réhabilitation de leur parc immobilier. L’objectif ? Encourager la remise en état de logements vétustes tout en proposant un levier fiscal incitatif.

Dispositif Denormandie : quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Le Denormandie ne s’applique pas partout ni à n’importe quel bien. Plusieurs critères cumulatifs doivent être respectés.

Localisation du bien

Le logement doit se situer dans une commune éligible, c’est-à-dire labellisée Cœur de ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ces communes, généralement de taille moyenne, ont été identifiées comme prioritaires pour des actions de redynamisation de leur centre-ville. C’est par exemple le cas de Nevers, Brest, Dunkerque, Arras, Valenciennes, Poitiers ou encore Troyes. Pour vérifier l’éligibilité d’une adresse, un simulateur est mis à disposition par le gouvernement.

L’état du logement

Le bien acheté doit être ancien et nécessiter d’importants travaux. Il ne peut s’agir d’un bien neuf, ni d’un simple rafraîchissement.
Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (achat + rénovation). Par exemple, si vous investissez 300 000 euros au total, les travaux doivent atteindre au moins 75 000 euros.

La nature des travaux

Seuls certains types de travaux sont éligibles, notamment :

• Les travaux de rénovation énergétique (chauffage, isolation, ventilation, etc.) ;
• L’amélioration globale des performances énergétiques du logement ;
• La transformation de surfaces existantes en surfaces habitables (combles, annexes...).

Il faut pouvoir constater une amélioration mesurable de la performance énergétique, grâce à une évaluation effectuée avant et après les travaux.

La mise en location

Une fois rénové, le logement doit être loué nu (non meublé), en tant que résidence principale, dans un délai d’un an suivant la fin des travaux. Vous vous engagez ainsi à le mettre en location pour une durée minimale :

• De 6 ans : réduction d’impôt de 12 % ;
• De 9 ans : réduction d’impôt de 18 % ;
• De 12 ans : réduction d’impôt de 21 %.

Prenons un exemple pour illustrer :

Lucas achète un bien ancien pour 150 000 € et y réalise 50 000 € de travaux, portant son investissement total à 200 000 €. En optant pour une durée de location de 6 ans, il devient éligible au Denormandie et peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du montant investi, soit 24 000 € sur 6 ans, soit 4 000 € par an.

Quelles sont les règles de plafonnement des loyers ?

Pour que le dispositif soit applicable, le loyer appliqué au locataire ne doit pas dépasser certains plafonds, fixés selon la localisation géographique du bien. Voici les plafonds mensuels par m² en vigueur pour les baux signés en 2024 et 2025 :

Quelles sont les différences entre la loi Denormandie et la Pinel ?

Souvent comparées, la loi Denormandie et la loi Pinel partagent un objectif commun : stimuler l’investissement locatif en proposant une réduction d’impôt à la clé. Mais derrière cette ambition similaire se cachent des dispositifs bien distincts :

• La loi Pinel, désormais fermée aux nouvelles souscriptions depuis fin 2024, visait les logements neufs ou en VEFA, situés dans des zones tendues, où la demande locative est forte.
• La loi Denormandie, elle, s’applique aux logements anciens à rénover, implantés dans des centres-villes dégradés ou nécessitant une revitalisation.

Autre différence majeure : pour bénéficier du Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En revanche, les taux de réduction d’impôt sont similaires : 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.

À savoir : Concernant la loi Pinel, si vous avez investi avant le 1^er janvier 2025, vous conservez ces avantages fiscaux en fonction de votre durée d’engagement. Au-delà de cette date, le dispositif n’est plus disponible.

Loi Denormandie : attention au plafonnement des niches fiscales !

S’il s’avère puissant pour alléger la facture fiscale, le dispositif Denormandie n’échappe pas aux limites imposées aux outils de défiscalisation.

L’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an et par contribuable, et le prix au mètre carré est limité à 5 500 €/m² de surface habitable.

Prenons là encore un exemple : si vous achetez un bien à 40 000 € et engagez 10 000 € de travaux, l’investissement total est de 50 000 €. Aucun problème ici. Mais si votre projet s’élève à 500 000 € (par exemple, 400 000 € pour l’achat et 100 000 € de travaux), la réduction d’impôt s’appliquera uniquement sur les premiers 300 000 €.

Une bonne alternative au feu dispositif Pinel

Alors que la loi Pinel a pris fin en 2024 pour tous les nouveaux projets, le dispositif Denormandie s’impose comme une alternative pertinente, notamment dans un contexte où les collectivités souhaitent lutter contre les logements vacants et l’habitat dégradé.

Mais attention : la localisation du bien est un critère déterminant pour bénéficier du dispositif. Vérifiez donc l’éligibilité de la commune avant d’investir. Par ailleurs, le coût des travaux doit être anticipé avec précision, tout comme votre situation fiscale, pour optimiser pleinement l’avantage.

Bien préparé, cet investissement peut s’avérer aussi bien rentable pour vous que pour votre ville, en participant à la revitalisation des territoires !