Propriétaire : avantages et inconvénients de la colocation

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous hésitez entre une location simple ou une colocation ? Le modèle de la colocation séduit, notamment pour bénéficier d’une meilleure rentabilité, réduire le risque d’impayés et valoriser un bien spacieux. Mais il n’est pas exempt de contraintes : gestion administrative plus lourde, rotation fréquente des occupants, conflits potentiels… Découvrez si cette stratégie peut convenir à votre projet de location.

Colocation : principe de base

Comme son nom l’indique, la colocation consiste à mettre en location un logement pour plusieurs locataires à la fois. Ces personnes partagent donc des espaces communs (cuisine, salon, salle de bain…) et disposent obligatoirement de leur propre chambre. Elles participent donc logiquement toutes au paiement du loyer versé au propriétaire bailleur. La loi encadre ce type de location, notamment via la loi Alur de 2014, et elle peut concerner aussi bien un logement vide qu’un logement meublé.

Bail de colocation : comment fonctionne-t-il ?

La loi a établi des règles précises en matière de bail lié à la colocation. Il en existe principalement deux :

• Le bail unique. Ici, tous les colocataires signent avec le propriétaire le même contrat de bail. La signature doit obligatoirement être faite par l’ensemble des colocataires, sans quoi ils ne seront pas considérés comme tels. Pour vous protéger contre les éventuels impayés d’un colocataire, nous vous conseillons donc d’ajouter une clause de solidarité. Ainsi, en cas d’impayé, vous pourrez vous retourner vers les autres locataires, qui sont tenus d’assurer le paiement à la place de celui qui fait défaut. En cas de refus, vous êtes en droit de résilier le bail.
• Le bail individuel. Chaque colocataire signe son propre contrat pour la chambre qu’il occupe, assorti d’un droit d’usage des parties communes. L’avantage est une gestion plus souple en cas de départ : il ne concerne que le locataire sortant. En revanche, vous ne bénéficiez pas de solidarité : si un colocataire cesse de payer, les autres ne sont pas obligés de compenser. C’est donc à vous d’engager les démarches pour résilier son bail, ce qui peut être plus lourd administrativement. Attention, dans ce type de bail, chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m²et d'un volume au moins égal à 20 m³ .

En résumé, le bail unique avec clause de solidarité est celui qui offre la plus grande sécurité financière. Mais il n’est pas toujours simple à imposer, car certains peuvent refuser de s’engager solidairement avec des personnes qu’ils ne connaissent pas.

Avantages et inconvénients de la colocation pour un propriétaire

Les avantages d’une colocation

• Rentabilité optimisée sur les grands espaces. C’est le premier atout de la colocation : vous touchez plusieurs loyers. Si vous possédez un grand bien difficile à louer d’un seul tenant, la colocation augmente sa capacité locative grâce à la mutualisation du loyer.
• Une demande locative élargie. La colocation attire des profils variés. Vous n’êtes pas limité aux étudiants : jeunes actifs, familles monoparentales, ou même retraités cherchant à rompre l’isolement peuvent également être intéressés. Votre cible s’élargit donc considérablement.
• Une gestion facilitée. Lorsqu’un colocataire s’en va, il est fréquent que les autres aient déjà anticipé son départ et trouvé un remplaçant, qu’ils vous soumettront pour validation. Cela vous épargne la gestion chronophage d’annonces, de visites ou de sélection. Et si vous avez prévu une clause de solidarité, le loyer continue à être payé intégralement en attendant le remplacement, les colocataires se partageant la part du sortant.

Les inconvénients de la colocation

• Gestion administrative et turnover plus fréquent. La colocation implique une rotation accrue : états des lieux, nouveaux dossiers, rafraîchissement des chambres… Tout cela demande du temps, de l’organisation. Vous sentez-vous prêts à en assumer les conséquences sur le long terme ?
• Risques de conflits. La colocation multiplie automatiquement le risque de tomber sur un (ou plusieurs) locataires « à problèmes ». Vous pourriez donc être amené à arbitrer des différends entre colocataires : ménage, gestion du frigo, rythme de vie ou nuisances sonores. Ces situations, parfois délicates, peuvent donc nécessiter votre intervention.
• Usure accélérée du logement. Les allées et venues fréquentes, l’usage intensif des pièces communes et du mobilier entraînent fatalement une usure plus rapide. Peinture à refaire, électroménager à remplacer, petites réparations à multiplier : autant de frais supplémentaires à prévoir.

La fiscalité de la colocation

Être propriétaire implique une fiscalité spécifique, que la colocation n’épargne pas.

La taxe foncière

Concernant cet impôt, c’est très simple : c’est à vous de le payer, peu importe qui occupe le logement. Son montant varie selon la commune et la valeur cadastrale du bien. Elle constitue donc une dépense incompressible à intégrer dans votre calcul de rentabilité.

La taxe d’habitation

Ici, c’est bien à l’occupant (ou aux occupants) présents dans le logement de payer cet impôt. S’il s’agit d’un seul locataire, la question ne se pose pas et elle sera désignée à son nom. Dans le cas d’une colocation, le paiement est logiquement réparti entre chacun des locataires. Sauf que, d’après la loi, une seule taxe d'habitation est facturée au nom de l'un d’eux. L’administration n’a que faire de « qui paye quoi ». L’impôt sera donc adressé à une seule personne. Dans le cas d’un bail individuel pour chaque colocataire, vous devrez décider qui recevra la taxe. À lui ensuite de la régler et de se rapprocher des autres colocataires pour se faire rembourser ce qu’ils lui doivent.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, fait partie des charges récupérables (décret n°87-713 du 26 août 1987). Vous pouvez donc la répercuter dans le loyer ou dans les charges mensuelles.

Le cas du propriétaire-colocataire

Si vous vivez dans votre logement et décidez de louer une chambre libre, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Dans certains cas, les loyers que vous percevez ne sont tout simplement pas imposés. Pour en bénéficier, trois conditions cumulatives doivent être respectées :

· La pièce doit être louée meublée (avec au minimum un lit et des rangements) ;

· Elle doit servir de résidence principale à la personne qui l’occupe ;

· Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé, réévalué chaque année par l’administration.

Cela signifie que vous pouvez accueillir un colocataire chez vous, percevoir un complément de revenus et ne pas avoir à déclarer ces loyers. C’est une solution intéressante si vous souhaitez alléger vos charges ou rentabiliser une chambre inoccupée, et garder à la fois le contrôle de votre logement.

Comparatif financier entre location classique et colocation

Prenons un exemple concret. Vous possédez un T5 de 110 m² en centre-ville. En location classique, vous le louez à une famille pour 1 600 € par mois. En colocation, vous proposez quatre chambres à des jeunes actifs, chacune à 550 €. Résultat : 2 200 € par mois, soit 600 € de plus qu’avec une location classique. Votre rentabilité grimpe, et avec un bail solidaire, vous sécurisez le versement du loyer même en cas de défaillance d’un des colocataires.

FAQ sur la colocation quand on est propriétaire

Dois-je obligatoirement proposer un logement meublé ?

La loi n’impose pas de louer meublé, mais dans la pratique, ce type de colocation attire beaucoup plus de candidats et se loue plus vite. Cela vous permet aussi d’opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), fiscalement avantageux.

Que faire si un colocataire part avant la fin du bail ?

Si vous avez opté pour un bail unique, les autres colocataires doivent continuer à payer l’intégralité du loyer, quitte à trouver un remplaçant. Avec des baux individuels, le départ n’impacte que le colocataire concerné.

Quels sont les risques principaux à anticiper ?
Le turnover, les éventuels conflits entre colocataires et l’usure plus rapide du logement. Il est donc fortement recommandé de prévoir un budget entretien et d’investir dans un mobilier résistant.

Résiliation bail colocation : quel préavis ?

Le colocataire qui souhaite quitter votre logement peut le faire quand il le souhaite, à condition qu’il vous adresse une lettre recommandée avec AR ou qu’il vous remette la demande en mains propres. Le préavis est d’un mois si le logement est meublé et de trois mois s’il est vide (dans certains cas, ce préavis peut cependant être réduit à un mois : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, attribution d’un logement social, etc.).

Assurance colocation : quid de l’assurance habitation ?

Chaque colocataire doit être couvert par une assurance habitation, couvrant a minima les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). Les colocataires peuvent soit souscrire chacun une assurance individuelle, soit opter pour une assurance commune, souscrite au nom de tous. Il est possible qu’un seul locataire souscrive un contrat d’assurance habitation, mais dans ce cas, le nom de tous les autres colocataires doit figurer dans le contrat pour qu’ils puissent être indemnisés en cas de sinistre.

Puis-je laisser la gestion de ma colocation à une agence immobilière ?

Oui. De nombreuses agences proposent désormais une offre dédiée à la colocation. Elles s’occupent de la recherche des candidats, de la rédaction des baux, de la gestion quotidienne et du suivi des loyers. Si vous n’avez ni le temps ni l’envie de vous en occuper vous-mêmes, et vous êtes prêts à payer entre 6 % et 10 % des loyers annuels perçus, l’agence immobilière peut être une bonne alternative à la gestion en direct.