Assurance des loyers impayés : faut-il y souscrire ?

La location peut être une très belle source de revenus complémentaires, surtout si votre logement se situe dans une ville ou une zone très recherchée. Mais une question revient souvent chez les bailleurs : que faire si le locataire ne paye pas son loyer ?

Une crainte qui, si elle se réalise, peut devenir un véritable problème puisque, pour beaucoup de bailleurs, les loyers constituent une part importante des revenus ou servent directement à rembourser un crédit immobilier. Pour se protéger, il existe pourtant une solution : l’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés (GLI). Mais faut-il vraiment y souscrire ? Quels sont ses avantages, ses limites et ses alternatives ? Éléments de réponse.

Loyers impayés : menace surévaluée ou réelle ?

Vous avez sans doute déjà entendu aux informations parler de bailleurs confrontés à des loyers impayés et contraints de se battre pour obtenir leur dû. Mais il reste à savoir si ces situations sont des cas isolés ou représentent un risque sérieux. Les études menées sur le sujet apportent un éclairage précieux et montrent que le danger est bien réel.

Selon une étude d’Imodirect, le taux d’impayés à plus d’un mois atteignait 3,43 % en Île-de-France et dépassait les 4 % dans le reste du territoire en 2024. Par ailleurs, les relances à J+5 concerneraient désormais près de 20 % des cas

Une autre étude, menée par Matera en partenariat avec l’IFP, révèle que 55 % des bailleurs ont déjà été confrontés à des impayés, qu’il s’agisse d’un simple retard ou, plus grave, d’un refus net de paiement.

Le risque est donc loin d’être marginal. Dans ce contexte, souscrire une assurance loyers impayés peut apporter une vraie sécurité, afin de se protéger financièrement et de sécuriser la gestion de son patrimoine locatif.

Assurance loyers impayés : que couvre la GLI ?

Comme son nom l’indique, la GLI protège avant tout contre le défaut de paiement du locataire. Mais dans la majorité des cas, son champ d’action est plus large : elle peut également prendre en charge les charges locatives impayées, certains frais de contentieux en cas de procédure judiciaire, et parfois même les dégradations commises par le locataire.

Autrement dit, il ne s’agit pas simplement d’un filet de sécurité contre la perte de revenus, mais d’un véritable outil qui accompagne le bailleur dans la gestion des litiges. Pour bénéficier de cette couverture, il est toutefois nécessaire de respecter certaines conditions, notamment lors du choix du locataire. L’assureur exige généralement que le candidat dispose de revenus nets équivalents à deux fois et demie ou trois fois le montant du loyer et que sa situation professionnelle soit stable (CDI ou équivalent). Le non-respect de ces critères peut entraîner un refus de couverture.

Une assurance qui compense la lenteur des procédures judiciaires

Imaginons le scénario classique : vous constatez que votre locataire refuse de payer son loyer. Vous lancez alors les procédures judiciaires pour obtenir son expulsion. À compter de la première mise en demeure, il dispose de deux mois pour régler les impayés, sinon il devra quitter les lieux volontairement.

Mais que se passe-t-il si (là encore, scénario classique) le locataire refuse de partir après ce délai ? Le propriétaire doit alors faire appel à un huissier de justice pour exécuter la décision d’expulsion. La procédure peut alors durer plusieurs mois, un an, voire davantage, surtout si elle coïncide avec la trêve hivernale. Pendant ce temps, le bailleur continue à supporter les charges du logement, sans percevoir de loyer.

La GLI permet d’amortir ce choc et d’apporter une sérénité, au moins financière, qui compense le stress psychologique engendré par ce type de situation.

Assurance loyers impayés : prix

Souscrire une assurance loyers impayés a forcément un coût. En moyenne, il faut compter entre 2 et 5 % du loyer annuel, charges comprises. Pour un appartement loué 800 € par mois, cela représente entre 190 € et 480 € par an. Si vous possédez plusieurs biens, la note peut donc rapidement s’alourdir. D’un autre côté, êtes-vous prêt à prendre le risque de vous retrouver face à un locataire qui ne respecte pas ses engagements ?

Le choix de souscrire ou non à une GLI reste donc personnel. Les statistiques incitent toutefois à être précautionneux : selon l’étude Imodirect, un locataire sur 30 était mauvais payeur en 2023, contre un sur 100 en 2020. La crise du Covid et la hausse de l’inflation ont fortement impacté le pouvoir d’achat des ménages, entraînant mécaniquement une augmentation des impayés.

Le profil des mauvais payeurs a également évolué. Si autrefois il s’agissait principalement de personnes divorcées avec un ou plusieurs enfants à charge, les experts notent que depuis la crise, les impayés concernent aussi des couples a priori solvables, tous deux en CDI.

Le principe de prudence suggère donc de souscrire cette assurance, dont le coût annuel peut être rentabilisé dès la première activation, si vous êtes confronté à un locataire défaillant.

Les points à vérifier avant de choisir sa garantie loyers impayés

Le prix d’une GLI n’est pas le seul critère : plusieurs éléments doivent guider votre choix.

• L’étendue de la couverture : les contrats incluent généralement les impayés, les dégradations locatives, le décès ou le départ prématuré du locataire, ainsi que les frais de contentieux. Tous les contrats ne couvrent cependant pas les mêmes risques. Certains éléments, comme la protection juridique, peuvent déjà être inclus dans votre assurance habitation. Vérifiez donc si c’est le cas, afin d’éviter tout risque de doublons inutiles.
• La présence ou non d’une franchise : dans certains contrats, l’indemnisation démarre dès le premier mois d’impayé ; dans d’autres, un délai de carence ou une franchise peut réduire l’intérêt de la couverture. Privilégiez les contrats sans franchise, majoritaires aujourd’hui.
• La durée et le plafond d’indemnisation : certaines GLI limitent la prise en charge à une durée donnée (24 ou 36 mois), d’autres fixent un plafond global ou un montant maximum par loyer. Comparez attentivement pour être sûr de votre protection.
• La couverture des dégradations : est-elle incluse et jusqu’à quel montant ? Certaines assurances limitent le remboursement, ce qui peut devenir problématique en cas de gros sinistre.

Un contrat attractif n’est donc pas forcément le moins cher, mais celui qui sécurise réellement le propriétaire, en fonction de son profil et de la nature de son investissement.

Assurance loyers impayés : la fiscalité

Bonne nouvelle : les primes versées dans le cadre d’une GLI sont déductibles des revenus fonciers, à condition de déclarer vos revenus dans le régime réel d’imposition. Ce statut permet de déduire tous les frais et charges liés à votre logement, tels que :

• Les charges de copropriété ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et certains travaux d’amélioration ;
• Les assurances liées à l’exploitation du logement locatif, comme la GLI.

Assurance loyer impayé : les alternatives à la GLI

La caution

La GLI n’est pas la seule option pour se protéger. La caution reste la solution la plus connue, souvent utilisée par les étudiants et les jeunes actifs. Le locataire demande à un tiers (parent ou membre de la famille) de se porter garant. En cas de défaillance, c’est ce garant qui règle les sommes dues. Ce système gratuit peut rassurer le bailleur, mais sa limite est évidente : encore faut-il que le garant soit solvable et accepte de payer rapidement.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie constitue une sécurité limitée. Il permet de couvrir une partie d’un impayé ou des réparations locatives, mais son montant est plafonné par la loi : un mois de loyer pour une location nue et deux mois pour un meublé. En cas d’impayé durable, il reste largement insuffisant. Le dépôt de garantie est souvent confondu avec la caution dans la vie de tous les jours, mais le fait de laisser de l’argent en avance s’appelle bien un dépôt de garantie.

La GLI via une agence immobilière

Certains bailleurs confient la gestion de leur bien à une agence immobilière. Dans ce cadre, l’agence peut inclure une garantie loyers impayés collective. Le propriétaire paie alors des frais de gestion plus élevés, mais bénéficie à la fois d’une tranquillité administrative et d’une protection financière. Très souvent, les agences négocient des primes avantageuses avec les assureurs, ce qui peut rendre la solution intéressante.

La garantie Visale

Le dispositif Visale, proposé par Action Logement, est gratuit et accessible principalement aux jeunes et aux salariés en contrat précaire. Il couvre les loyers impayés pendant les trois premières années de location. Sa demande peut être initiée par le locataire, et en tant que propriétaire, vous avez la liberté d’accepter ou non cette garantie.

Chez qui souscrire une assurance loyers impayés ?

Vous pouvez souscrire une GLI auprès de différents acteurs :

• Les compagnies d’assurance classiques : Axa, Allianz, Groupama, Matmut, etc. ;
• Les banques : certaines intègrent la GLI à leurs offres de gestion locative (Société Générale, BNP Paribas, Crédit Agricole…) ;
• Les courtiers et plateformes spécialisées : Cautioneo, Mila, Luko, Smartloc, etc.

On le répète à nouveau : la meilleure offre ne se juge pas uniquement au prix : elle se mesure surtout à la qualité de la couverture, au plafond des loyers impayés, au montant des dégradations prises en charge et au niveau de protection juridique offert. Comparez donc attentivement afin de choisir la solution qui vous protège réellement en tant que bailleur.