Acheter sans apport, est-ce encore possible en 2025 ?

Accéder à la propriété sans apport personnel est une question qui revient régulièrement, en particulier chez les primo-accédants.

L’exigence d’un apport reste en effet un critère déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier. Les banques, soumises aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), privilégient ainsi les dossiers les plus solides et solvables. Alors, est-il encore possible d’acheter sans apport en 2025 ? La réponse est oui, mais à condition de respecter certaines règles très strictes.

Pourquoi l'apport personnel est un atout indéniable ?

En général, un apport personnel de 10 % au minimum est fortement recommandé pour obtenir un prêt immobilier. Un apport de 20 à 30 % est même conseillé, notamment pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, de garantie, de dossier, d'agence, etc.).

Rappelons que pour l'achat d'un logement neuf, les frais de notaire représentent entre 2 et 3 % du prix d'achat total, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. Ce montant a par ailleurs d'augmenté dans certaines collectivités depuis avril 2025, plusieurs d’entre elles ayant déjà augmenté de 0,5 % leurs frais de notaire . C’est par exemple le cas à Paris ou dans certains départements tels que le Val-de-Marne et la Côte-d’Or.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport ?

L'exigence d'un apport personnel reste la norme chez les établissements de crédit, pour plusieurs raisons :

• Un signal de solvabilité : l'apport témoigne de la capacité de l'emprunteur à gérer son épargne et rassure la banque sur son engagement.
• Une diminution du risque : un financement sans apport accroît le risque de défaut, notamment en cas de baisse de la valeur du bien.
• Une réduction du coût du crédit : un apport plus conséquent permet d'accéder à de meilleures conditions de taux et de réduire le montant des intérêts payés sur la durée du prêt.

Dans un contexte économique encore incertain, les banques sont cependant conscientes que l'apport reste difficile à réunir pour certains ménages.

Comment acheter sans apport immobilier ?

Lorsqu'un emprunteur ne dispose pas d'apport, la banque prend un risque supplémentaire. Les conditions d'octroi du crédit sont donc durcies, à la fois par la banque elle-même, mais aussi par la réglementation, qui exige une sélection rigoureuse des profils. Certains profils sont, à ce titre, plus avantagés que d'autres.

Acheter sans apport : un cadre strict

Chaque établissement prêteur a la liberté de définir ses propres critères financiers, d'autant plus qu'aucune exigence légale concernant un apport minimum n'existe. Dès lors, obtenir un crédit sans apport est particulièrement complexe, surtout avec les nouvelles règles instaurées par le HCSF en 2023. Ces mesures visent à protéger les ménages contre un endettement excessif et imposent notamment :

• Un taux d'endettement des emprunteurs limité à 35 % maximum.

• Une durée d'emprunt de 25 ans maximum. Une dérogation jusqu'à 27 ans est possible pour les prêts immobiliers en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles.

Enfin, le HCSF recommande de demander un apport personnel plus important pour limiter les risques bancaires, mais sans en préciser le montant.

Emprunter sans apport, mission impossible donc ? Pas tout à fait, car le HCSF précise que chaque banque dispose d'une certaine marge de flexibilité et peut déroger à ces règles pour 20 % des dossiers chaque trimestre. Cette souplesse doit bénéficier à 70 % aux acquéreurs de leur résidence principale, dont 30 % de primo-accédants.

Quels profils ont le plus de chance d’obtenir un crédit ?

La clé pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel est de mettre toutes les chances de son côté dès le départ ! Certains profils bénéficient ainsi de conditions plus souples : primo-accédants, jeunes actifs avec des perspectives de carrière prometteuses, projets d'investissement locatif, etc.

Si la banque accepte, elle peut alors prêter jusqu'à 100 % du prix du bien, voire 110 %. Pourquoi 110 % ? Pour couvrir les frais annexes mentionnés plus haut (notaire, dossier, garantie, etc.). Quoi qu'il en soit, même si la banque donne son feu vert, le taux d'endettement doit impérativement rester sous cette barre fatidique des 35 %.

8 conseils pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel

Si obtenir un crédit immobilier sans apport peut sembler compliqué, ce n'est pour autant pas impossible. En mettant en avant un dossier solide et en appliquant certaines stratégies, vous pouvez convaincre une banque de vous financer à 100 %, voire 110 %. Voici 8 conseils essentiels pour maximiser vos chances :

• Soignez votre gestion bancaire avant la demande de prêt. Évitez les découverts bancaires et les paiements en retard dans les mois précédant votre demande. Une gestion rigoureuse de vos finances renforce votre crédibilité auprès du prêteur et montre que vous êtes un emprunteur fiable.
• Réduisez vos charges et optimisez votre taux d’endettement. Avant de solliciter un crédit, remboursez autant que possible vos crédits à la consommation et évitez de contracter de nouvelles dettes. Plus votre taux d’endettement est faible, plus vous serez perçu comme solvable par la banque.
• Prouvez votre capacité d’épargne, même sans apport. Mettez régulièrement de l’argent de côté, même si ce n’est pas destiné à l’apport. Une épargne récurrente démontre votre discipline financière et votre capacité à gérer un budget, ce qui peut jouer en votre faveur lors des négociations.
• Empruntez à deux pour renforcer votre dossier. Si possible, contractez le prêt à deux. Cela permet de mutualiser les revenus, d’améliorer votre capacité d’emprunt et de rassurer la banque sur votre solvabilité. Attention cependant : en cas de séparation ou de défaut de paiement, les co-emprunteurs restent solidairement engagés (sauf sous le régime de la séparation des biens).
• Faites appel à un courtier en crédit immobilier. Un courtier pourra aider à optimiser votre dossier, négocier de meilleures conditions de prêt et vous orienter vers les banques les plus enclines à financer un achat sans apport. Son réseau et son expertise seront autant d’atouts pour obtenir un crédit avantageux. Si en revanche vous avez un apport et des garanties solides, il sera préférable de passer en direct pour faire jouer la concurrence.
• Mettez en avant des garanties solides. Si vous ne pouvez pas fournir d’apport personnel, proposez des garanties alternatives : une caution bancaire, une hypothèque sur un bien existant ou encore la caution d’un proche. Une garantie familiale peut faire toute la différence pour rassurer l’organisme prêteur. Prudence cependant avec l’hypothèque, car le créancier peut saisir et vendre le bien en cas de non-remboursement.
• Profitez des aides spécifiques pour crédibiliser votre dossier. Certaines aides, telles que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement ou encore le Prêt d'Accession Sociale (PAS), peuvent renforcer votre dossier et réduire le montant à financer.

• Comparez et négociez les offres bancaires. Ne vous arrêtez pas à la première proposition de prêt. Sollicitez plusieurs établissements et mettez-les en concurrence pour obtenir les meilleures conditions (taux d’intérêt, assurance, frais annexes). Une négociation bien menée peut vous permettre d’obtenir un financement plus avantageux, même sans apport.

Évaluez les risques à long terme avant d’acheter sans apport

Acheter un bien immobilier sans apport, cela représente un engagement financier de taille. Avant de franchir le pas, prenez le temps d’évaluer les risques à long terme afin d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser votre projet.

Bien vérifier sa capacité à rembourser le prêt

« Un crédit vous engage et doit être remboursé ». Cette phrase, beaucoup de personnes l’ont déjà entendue, or elle prend une dimension particulière quand on parle d'un prêt immobilier sans apport. Car l’équilibre est plus fragile et un prêt trop lourd à assumer peut mener à des difficultés financières, voire au surendettement et à une interdiction bancaire.

Avant de vous engager, faites un point précis sur vos revenus, vos charges et votre capacité d’épargne pour éviter tout risque de défaut de paiement. En cas de difficultés, le regroupement de crédits peut être une solution : il permet de réajuster vos mensualités en allongeant la durée de remboursement, offrant ainsi une meilleure gestion de votre budget.

Le cas de l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif sans apport peut être une option intéressante, mais cela comporte des risques qu’il faut bien comprendre avant de se lancer. Que se passe-t-il si votre bien met du temps à être loué, ou si les loyers ne couvrent pas la totalité de vos mensualités ? Dans ce cas, vous devrez être prêt à assumer la différence, ce qui peut rapidement devenir une charge importante.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous envisagez d’acheter un bien pour le mettre en location, les banques peuvent se montrer plus flexibles. Votre patrimoine immobilier est perçu comme un gage de sérieux, et démontre que vous avez de l’expérience dans la gestion d’un bien. Cela peut vous permettre de négocier des conditions de financement plus favorables, même sans apport initial.

Mais la règle reste la même : avant de vous lancer, ayez une vision la plus claire possible de votre projet immobilier. Anticipez les risques, évaluez le potentiel locatif du bien, et assurez-vous d’avoir les ressources nécessaires pour gérer d’éventuelles périodes de vacance locative.

Achat sans apport : surveillez votre capacité de remboursement

Pour conclure, bien que l’obtention d’un crédit sans apport soit un défi, cela reste tout à fait réalisable à condition de bien se préparer. Un dossier solide, une gestion financière rigoureuse, et un profil rassurant pour les banques sont les clés pour maximiser vos chances de succès. Mais attention, la moindre difficulté peut rapidement compromettre l’équilibre financier si vous n’êtes pas pleinement prêt.

Autre point à prendre en compte : les banques apprécient souvent que vous rapatriez vos comptes chez elles. Cela représente à la fois un gage de confiance et une opportunité de leur côté de vous proposer d’autres produits financiers. Si cela peut sembler une contrainte administrative, c’est en réalité un facteur qui peut jouer en votre faveur dans le processus de financement. En anticipant cette exigence, vous mettez toutes les chances de votre côté pour faire aboutir votre projet.