Achat immobilier : le guide pour réussir votre projet

L’achat immobilier est une aventure à la fois enthousiasmante et exigeante. Que ce soit pour une première acquisition, l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif, chaque décision a des implications majeures, tant sur le plan personnel que financier. Dans un marché en perpétuelle évolution, une bonne préparation est recommandée pour éviter les pièges et maximiser les chances de succès.

De la sélection du bien à la négociation du prix, en passant par le financement et les démarches administratives, chaque étape demande ainsi une attention particulière. Un projet bien anticipé a toutes les chances de se concrétiser dans les meilleures conditions, là où l’improvisation peut coûter cher.

Dans ce guide, découvrez les 6 points essentiels à maîtriser pour réussir l’acquisition de votre premier (ou prochain) bien immobilier.

Les différents types d’achats immobiliers

L'achat immobilier est un projet d'une envergure considérable, qui peut prendre diverses formes en fonction des objectifs et des besoins de chacun. Généralement, on distingue trois types de projets :

• L'acquisition d'une résidence principale pour y établir son foyer ;
• L'achat d'une résidence secondaire pour des séjours ponctuels ou des locations saisonnières ;
• L'investissement locatif pur (meublé ou non meublé), visant à générer des revenus passifs.

Chaque type d'acquisition présente des spécificités et des implications distinctes, tant sur le plan financier que juridique. L'approche à adopter variera donc en fonction de votre projet. Dans le cadre d'une résidence principale, l'objectif premier est de trouver un bien qui réponde à vos aspirations personnelles et à votre situation familiale, en tenant compte de critères tels que la localisation, le confort et le budget.

À l'inverse, un investissement locatif aura pour vocation principale de générer des revenus passifs en louant le bien à des tiers. L'objectif ici est d'assurer une rentabilité sur le long terme. Vous vous concentrerez donc sur des critères différents, tels que la demande locative, le rendement potentiel et les avantages fiscaux associés.

Quand acheter ? Le bon timing pour un achat immobilier réussi

Bien entendu, vous êtes libre d'acquérir un bien immobilier à tout moment. Toutefois, il peut être judicieux de tenir compte de la saisonnalité du marché. Environ 30 % des transactions ont lieu au printemps, une période où la dynamique du marché est particulièrement favorable.

Si cette période profite principalement aux vendeurs, elle présente également des avantages pour les acheteurs. Les établissements bancaires, conscients de cette période faste, se livrent une concurrence accrue pour proposer des crédits immobiliers à des conditions attractives.

Cependant, la forte demande durant cette période peut aussi compliquer les négociations. Avec de nombreux acheteurs potentiels sur le marché, il peut être en effet plus difficile de négocier les prix.

Si vous souhaitez optimiser vos chances d'obtenir un tarif avantageux, l'automne et surtout l'hiver sont des périodes plus propices. La moindre affluence d'acheteurs offre généralement davantage de possibilités pour obtenir un prix intéressant.

6 étapes clés pour réussir votre achat immobilier

De la définition de votre projet à la signature de l'acte de vente, en passant par la recherche du bien idéal et la négociation du prix, voici 6 conseils pour réaliser votre acquisition en toute sérénité.

Étape 1 - Rechercher le bien idéal : bien plus qu'une simple visite

Le premier critère à prendre en compte, quel que soit votre projet d'achat immobilier, est la localisation ! Ce paramètre impacte directement de nombreux enjeux, tels que la qualité de vie, la proximité du lieu de travail, le montant des impôts locaux, le potentiel de demande locative, etc.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) constitue également un critère essentiel. Ce dernier évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il peut avoir un impact significatif sur vos futures charges énergétiques, ainsi que sur les éventuels travaux de rénovation à entreprendre. Le DPE est d'autant plus crucial dans le cadre d'un investissement locatif.

Rappelons que depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE sont interdits à la location. En 2028, cette mesure s'étendra aux logements classés F, et en 2034 aux logements classés E.

Étape 2 - Définir son projet immobilier : habitation ou investissement ?

La réussite d'une acquisition immobilière repose sur la définition précise de votre projet. Cette étape fondamentale exige de clarifier vos objectifs : résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire ? Ce choix stratégique influence l'ensemble de votre démarche.

Pour une résidence principale, l'accent sera mis sur le confort et l'adéquation avec votre mode de vie, tandis qu'un investissement locatif exigera une analyse rigoureuse de la rentabilité. Dans ce dernier cas, la localisation est primordiale pour minimiser le risque de vacance locative.

Privilégiez les zones à forte demande, telles que les quartiers universitaires ou les secteurs bien desservis par les transports en commun. Un autre critère déterminant est le potentiel de valorisation du bien à long terme, en tenant compte des projets d'aménagement urbain et des évolutions du marché local.

Étape 3 - Rédiger l'offre d'achat : un engagement formel

Une fois le bien trouvé, il est temps de formaliser votre intention d'achat. La rédaction de l'offre d'achat est une étape cruciale. Ce document doit préciser le prix proposé, qui peut être inférieur au prix demandé par le vendeur.

Pensez à mentionner la durée de validité de l'offre d'achat, généralement de 5 à 10 jours. Ce document, qui peut être rédigé sur papier libre, doit également comprendre certaines mentions obligatoires, telles que :

• Les conditions suspensives (obtention du crédit, absence de vices cachés, etc.).
• La date de signature de l'acte de vente.
• La description du bien (type, superficie, etc.).

En cas de contre-offre de la part du vendeur, vous pourrez alors négocier les termes du prix ou des conditions.

Étape 4 - Signer la promesse de vente (ou compromis)

Si l'offre d'achat est acceptée, vous signerez la promesse de vente, aussi appelée compromis de vente. Ce document crée un engagement légal entre les deux parties : le vendeur est tenu de vous vendre le bien, et vous êtes obligé de l'acheter selon les conditions établies.

Bien que ce ne soit pas juridiquement obligatoire, c'est aussi à ce moment-là que le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un acompte. Celui-ci évolue généralement dans une fourchette entre 5 % et 10 % du prix d'achat final. Si l'acte définitif de vente est conclu, le montant de l'acompte versé est alors déduit du prix de vente final.

Vous changez d'avis ? La loi vous permet de le faire dans les dix jours suivant la date de signature de la promesse de vente, et sans avoir à vous justifier. Dans ce cas, la totalité de l'acompte vous est restituée. Au-delà, le vendeur conserve la somme comme contrepartie financière.

Étape 5 - Déterminer et rechercher son plan de financement

L'étape de la recherche du prêt immobilier est bien entendu la phase cruciale de tout projet immobilier. Vous pouvez commencer à vous y intéresser très tôt, même avant la recherche du logement. Plusieurs éléments entrent en jeu.

Surveillez le taux d’endettement

Les banques analysent vos revenus, votre apport personnel et votre taux d'endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 35 %, assurance comprise. Concernant l'apport personnel, plus celui-ci est élevé, plus la banque peut vous proposer des conditions favorables. Obtenir un crédit immobilier sans apport est possible, même si les conditions sont très restrictives.

Comparez les offres de prêt

Les taux d'intérêt, la durée de remboursement et les frais annexes varient d'une banque à l'autre. Mettre les établissements en concurrence permet d'obtenir de meilleures conditions.

Envisagez le courtier

Si vous souhaitez déléguer à un professionnel la recherche de votre crédit, un courtier peut vous apporter des réponses intéressantes. Ces professionnels ont noué des contacts avec les établissements de crédit. Cette solution est particulièrement recommandée pour les primo-accédants ou si vous disposez d'un apport limité. Dans le cas contraire, privilégiez la prise de contact en direct.

Misez sur une gestion saine de vos finances

Pour renforcer la crédibilité de votre dossier, adoptez une gestion rigoureuse de vos comptes bancaires. Évitez les découverts dans les semaines précédant votre demande de crédit. Cette attitude responsable est appréciée par les établissements prêteurs.

Négociez l'assurance emprunteur

Souvent sous-estimée, l'assurance emprunteur peut représenter un coût important. Optez pour une délégation d'assurance afin de réduire la facture, car vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance proposée par l'établissement prêteur. Depuis 2022, vous pouvez aussi changer d'assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire.

Étape 6 - Signature de l'acte de vente chez le notaire

L'étape finale du processus ! Ce rendez-vous peut avoir lieu soit chez votre notaire, soit chez celui du vendeur. Il est d'usage que l'acheteur se fasse accompagner par son notaire dans l'étude du notaire du vendeur. Au cours de cet entretien, vous réglerez le montant de l'achat ainsi que les honoraires du notaire. Ces derniers varient en fonction du type de logement et sont généralement de :

• 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien ;
• 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf.

Au cours de cette réunion, le notaire s'assure que les formalités légales ont été respectées tout au long du processus d'achat.

C'est finalement l'issue de la signature de l'acte de vente chez le notaire que l'on vous remet les clés de votre futur bien et l'attestation de propriété immobilière. Ne reste alors plus qu’à déménager !