Comment négocier le meilleur taux et les meilleures conditions pour son crédit immobilier ?
Obtenir un crédit immobilier est une étape décisive dans un projet d’achat. Au-delà de la validation du financement, il s’agit d’en optimiser les termes pour alléger la charge financière dans le temps. Taux, assurance, frais annexes, souplesse des conditions… presque tout peut (et doit !) faire l’objet d’une négociation.
Encore faut-il savoir sur quels leviers agir et comment s’y prendre. Tour d’horizon des bonnes pratiques pour emprunter dans les meilleures conditions.
Comment fonctionne un crédit immobilier ?
Avant de se lancer dans l’étape de la négociation, l’important est de bien comprendre les mécanismes du crédit immobilier. Dans la jungle des mots et des concepts à maîtriser, le plus important reste bien sûr le « taux ». Il faut alors y distinguer deux notions essentielles :
- Le taux nominal. Celui que l’on voit le plus souvent affiché dans les publicités ou les premières simulations. Il donne une première idée, utile pour comparer rapidement deux propositions, mais il ne reflète pas le coût réel de l’emprunt puisqu’il exclut les frais annexes.
- Le taux annuel effectif global (TAEG). Il englobe l’ensemble des frais liés à l’opération : taux nominal, frais de dossier, assurance, garantie… C’est lui qu’il faut regarder en priorité pour comparer des offres de manière objective.
EXEMPLE
Julie reçoit deux propositions. La première affiche un taux nominal de 3,8 % avec des frais réduits, la seconde 3,7 %, mais avec des frais plus élevés. Résultat : le TAEG de la première peut s’avérer plus avantageux malgré un taux nominal plus élevé. Si votre interlocuteur bancaire ne vous parle que de taux nominal, recentrez la discussion autour du TAEG.
Comment bien négocier un prêt immobilier ?
La négociation ne s’improvise pas. Elle se prépare en amont, avec méthode et rigueur. Plus vous êtes armé, plus vous avez de chances d’obtenir de bonnes conditions.
À NOTER
Ici, on parle uniquement des prêts avec apport personnel. Si vous cherchez à emprunter sans apport, cet article dédié vous apportera des réponses spécifiques.
Valoriser son profil d’emprunteur
Le banquier s’engage avec vous sur plusieurs années. Il veut un profil stable, fiable, solide. Cela implique un apport conséquent (généralement 10 % du coût total du projet), une situation professionnelle rassurante, un taux d’endettement bien maîtrisé, et si possible une capacité d’épargne visible sur vos derniers relevés. Tout compte dans l’analyse : un compte qui reste dans le vert, l’absence de dépenses irrégulières ou de découverts, et même le type de charges mensuelles.
Comparer les banques, au bon moment
N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements. Entre les banques nationales, régionales et en ligne, les approches varient. Chacune a sa propre stratégie, ses marges de négociation, ses critères d’acceptation. Faites-le aussi savoir : dire à un conseiller que d’autres banques ont été sollicitées permet souvent d’obtenir un geste.
Certaines périodes sont par ailleurs aussi plus favorables pour solliciter un prêt : le printemps et l’été, par exemple, où les banques cherchent à séduire les emprunteurs. Elles peuvent être plus souples et accepter de s’aligner sur des offres concurrentes.
L’appui d’un courtier
Si vous manquez de temps ou ne vous sentez pas à l’aise pour négocier, un courtier peut vous accompagner. Il connaît les attentes des banques, sait comment valoriser votre dossier, et peut même avoir accès à des conditions préférentielles grâce à ses partenariats.
Sa rémunération (en général via une commission bancaire) varie entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Cela reste plafonné en pratique à 3 000 € environ. Avant de vous engager, prenez en tout cas le temps de bien comprendre sa méthode de travail et sa tarification.
À NOTER
Certains courtiers vous demanderont un mandat exclusif : vous ne pourrez alors pas solliciter d’autres intermédiaires pendant la durée convenue (généralement trois mois). Ce n’est pas une obligation : vous pouvez tout à fait préférer un mandat simple, qui vous laisse libre de faire vos propres démarches ou d’en consulter plusieurs. Attention toutefois, une même banque ne traitera pas un dossier transmis plusieurs fois au même nom.
Renforcez votre apport avec certains prêts et aides
Certains dispositifs peuvent compléter votre financement à des conditions avantageuses et améliorer votre dossier auprès des banques. En voici quelques-uns :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : son attribution dépend de conditions de ressources, de la zone géographique du bien et de la nature du projet (résidence principale, logement neuf ou ancien avec travaux). Il est accordé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds en vigueur et doit être complété par un crédit immobilier classique.
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : destiné aux ménages modestes, il offre des taux encadrés et permet de bénéficier de l’APL.
- Le prêt Action Logement : réservé aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole, il propose un taux fixe très bas de 1 % (hors assurance).
Faut-il prendre un crédit étalé sur le temps ou plus contenu ?
C’est une question récurrente chez les emprunteurs : faut-il rembourser son crédit immobilier rapidement pour réduire le coût total, ou l’étaler dans le temps pour alléger les mensualités ? Plus la durée est longue, plus le montant versé chaque mois est faible, ce qui peut aider à respecter le taux d’endettement maximal de 35 %, assurance comprise. En revanche, cette souplesse a un prix : les intérêts s'accumulent, et le coût total de votre crédit grimpe aussi.
EXEMPLE
Julie souhaite acheter un appartement et emprunte 205 000 euros.
- Sur 15 ans : son taux d’intérêt (hors assurance) est de 3,4 %. Sa mensualité s’élève à 1 524 euros, pour un coût total du crédit d’environ 67 400 euros.
- Sur 25 ans : le taux grimpe à 3,59 %, avec une mensualité allégée à 1 094 euros. En revanche, le coût total du crédit atteint 123 200 euros, soit presque le double.
Autrement dit, si une durée plus longue permet d’ajuster l’effort mensuel à votre budget, elle augmente radicalement le coût du crédit. Il n’y a donc pas de bonne ou de mauvaise réponse, mais plutôt un arbitrage à faire entre le montant que vous êtes prêt à rembourser chaque mois et le coût global que vous acceptez de supporter.
L’assurance emprunteur : un enjeu capital à prendre en compte
Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour souscrire un crédit immobilier. Dans les faits, les banques l’exigeront malgré tout. Et elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit. Selon le site Hyperassur, 85 % des emprunteurs souscrivent leur assurance auprès du groupe bancaire qui accorde le prêt. Une erreur, car il est possible de trouver des assurances bien moins chères ailleurs : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.
Même si la banque ne le mentionne pas — ce qu’elle omet souvent pour vous orienter vers sa propre offre —, vous êtes libre de choisir une assurance externe. Et depuis 2022, avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, vous avez le droit de résilier et de changer votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, même si vous l’avez pris chez l’organisme prêteur.
Comparez donc les offres d’assurance dès la phase de négociation. Et si l’organisme prêteur refuse la délégation d’assurance, il est tenu de justifier sa décision par écrit, en précisant les garanties manquantes ou non conformes.
EXEMPLE
Julie, 32 ans, souhaite emprunter 240 000 euros sur 25 ans pour acheter un appartement. Elle obtient deux propositions :
- La Banque A lui propose un taux nominal de 4,10 %, avec une assurance groupe à 0,46 %, soit un TAEG de 4,46 %.
- La Banque B propose un taux nominal de 4,20 %, mais accepte qu’elle souscrive une assurance externe à 0,12 %, pour un TAEG de 4,32 %.
À première vue, la proposition de la Banque A semble plus attractive avec son taux nominal plus bas, mais le TAEG s’avère finalement plus intéressant avec l’offre B et son assurance emprunteur déléguée.
Quels sont les autres éléments à prendre en charge lors de la négociation ?
- Les frais de dossier : certaines banques les réduisent ou les offrent selon les profils.
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : pouvoir solder son prêt sans pénalité est un avantage si une revente est envisagée à moyen terme.
- Les options de modularité : adapter les mensualités en fonction des aléas de la vie, suspendre temporairement les remboursements ou augmenter le rythme si les finances le permettent.
- Les garanties : hypothèque ou non ? Environ 30 % des prêts sont associés à une hypothèque. Celle-ci permet de pallier les défaillances d’un dossier emprunteur, notamment s’il n’y a pas eu d’apport personnel, pour ceux qui ont bénéficié d’un prêt à taux zéro ou pour certains statuts professionnels spécifiques (professions libérales, commerçants, travailleurs indépendants). Elle est cependant plus coûteuse que l’assurance emprunteur, c’est pourquoi cette dernière reste l’option à privilégier si vous avez le choix.
Contreparties commerciales : prudence
Il est fréquent que les banques conditionnent leurs meilleures offres à l’ouverture de produits annexes : carte bancaire, assurance habitation, plan d’épargne… Certaines peuvent vous convenir. D’autres, moins.
Vous êtes libre de refuser. En revanche, la domiciliation bancaire – c’est-à-dire le fait de faire virer vos revenus sur un compte ouvert dans la banque prêteuse – reste la contrepartie la plus délicate à décliner. Juridiquement, elle ne peut pas être imposée depuis 2019. Mais en pratique, la banque peut jouer sur cet élément pour privilégier ou retarder un dossier.
Si vous l’acceptez, sachez que rien ne vous empêche ensuite de garder votre compte courant habituel ou d’en ouvrir un autre. Ce qui compte, c’est que la mensualité puisse être prélevée sans encombre le moment venu.
Bien relire son offre de prêt avant de s’engager
Une fois les négociations achevées, la banque vous remettra une offre de prêt officielle. Un délai de réflexion incompressible de 10 jours commence alors le lendemain de la réception de l’offre. Si vous acceptez la proposition, vous ne pourrez signer le contrat qu’à l’expiration de ce délai.
Un conseil : ne vous précipitez pas ! C’est le moment de tout vérifier dans le calme : le taux, la durée, le montant emprunté, les mensualités, le coût total, mais aussi les conditions spécifiques comme les clauses de remboursement anticipé, les garanties exigées ou les modalités de transfert du prêt.
En cas de doute, vous pouvez demander des éclaircissements à votre conseiller ou solliciter un professionnel (notaire, courtier, avocat spécialisé) pour relire l’ensemble et vous aider à prendre la bonne décision.
