SCPI européennes : une forte progression, et le meilleur allié de votre fiscalité ?

Longtemps centrées sur le marché français, les SCPI regardent désormais largement au-delà des frontières. Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie ou encore Irlande : de nombreuses sociétés de gestion investissent aujourd’hui dans l’immobilier européen afin de profiter de marchés plus dynamiques et d’une fiscalité souvent plus avantageuse pour les épargnants français.

Les SCPI européennes, qu’est-ce que c’est exactement ?

Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit une partie importante - voire la totalité - de son patrimoine immobilier en dehors de la France. Concrètement, l’investisseur achète des parts d’une société qui détient des immeubles situés dans plusieurs pays européens.

Ces actifs peuvent être très variés : bureaux, commerces, logistique, hôtels, établissements de santé, résidences gérées ou encore locaux d’activité. Certaines SCPI adoptent une stratégie très spécialisée, tandis que d’autres privilégient une approche plus diversifiée.

L’objectif reste identique à celui des SCPI classiques : mutualiser l’investissement immobilier afin de percevoir des revenus potentiels réguliers, sans avoir à gérer directement un bien.

Depuis plusieurs années, la part des investissements réalisés hors de France progresse à un rythme très soutenu. Selon une étude de MeilleureSCPI.com, avant 2014, moins de 5 % des acquisitions se faisaient hors de France. En 2024, cette part est montée à 61 %, pour atteindre 74,5 % au premier trimestre 2025.

Le volet fiscal : l’argument massue pour l’investisseur

C'est sur le terrain de l'imposition que la SCPI européenne gagne par K.O. face à sa cousine 100 % française. Pour un investisseur particulier, la différence de pression fiscale est spectaculaire. Alors que la période des déclarations de revenus bat son plein, l’occasion est idéale pour revenir sur les avantages fiscaux liés à ces SCPI tournées vers les marchés européens.

Grâce aux conventions fiscales bilatérales signées par la France, les revenus déjà taxés dans le pays d'origine (souvent à des taux plus faibles qu'en France) bénéficient d'un mécanisme compensatoire :

• Le crédit d’impôt : L'impôt payé à l'étranger vient en déduction de l'impôt dû en France.
• Le taux effectif : Les revenus étrangers sont exonérés en France mais servent à calculer le taux d'imposition global, évitant ainsi une taxation supplémentaire directe.

Surtout, les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.:

SCPI européenne ou française, que choisir ?

Comme toujours, un portefeuille diversifié repose sur plusieurs types de placements différents. En revanche, il est indéniable que les SCPI européennes disposent aujourd’hui d’un avantage fiscal significatif. Cet élément peut, à terme, avoir un impact important sur le rendement net perçu par l’investisseur.

Rappelons néanmoins que, quelle que soit la SCPI choisie, la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon l’état du marché immobilier. Les revenus distribués ne sont jamais garantis et dépendent notamment :

• Du taux d’occupation des immeubles ;
• De la qualité des locataires ;
• De l’évolution économique des pays concernés ;
• Ou encore des conditions de financement.

C’est pourquoi les SCPI s’inscrivent généralement dans une logique de placement de long terme, avec un horizon souvent estimé à au moins huit à dix ans.