Location meublée (LMNP) : le budget 2027 veut limiter l'amortissement, ce qui pourrait changer pour vous

Louer un logement meublé reste l'un des placements immobiliers les plus doux fiscalement, grâce à l'amortissement. Le projet de budget 2027 prévoit de raboter cet avantage. Rien n'est encore voté, et les députés ont déjà proposé de protéger la location à l'année. Voici ce qu'il faut comprendre, avec un exemple chiffré.

L'amortissement, en deux mots

Quand vous louez un meublé sous le régime « réel », vous pouvez déduire chaque année de vos loyers une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier : c'est l'amortissement. Il représente l'usure du bien. Concrètement, il permet souvent de ramener le revenu imposable de la location à zéro pendant de longues années, alors que vous encaissez bien des loyers.

Aujourd'hui, la part du bâtiment s'amortit en général à un rythme de 3 à 4 % par an, sans plafond. Et lorsque l'amortissement dépasse le bénéfice de l'année, la part non utilisée n'est pas perdue : elle est mise de côté et reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.

Ce que prévoit le projet de budget 2027

Le gouvernement propose trois changements :

• Un taux maximum : l'amortissement de la partie « murs » serait limité à 2,5 % par an du prix du logement hors terrain (frais d'achat compris).
• Un plafond en euros : 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements meublés confondus. Un couple marié ou pacsé n'a qu'un seul plafond.
• Pour les meublés de tourisme (location à la nuitée ou à la semaine) : 1,5 % et 5 000 € par an.

Le plafond de 7 000 € ne joue que pour les investissements importants : il faut plus de 280 000 € de « murs » amortissables (333 000 € pour un meublé de tourisme) pour l'atteindre. Pour la plupart des propriétaires, c'est surtout le passage à 2,5 % qui compte.

Les résidences étudiantes, résidences seniors, Ehpad et résidences services ne seraient pas concernées par ces limites. Les loueurs « professionnels » (plus de 23 000 € de recettes par an, qui dépassent les autres revenus d'activité du foyer) non plus. Ceux qui déclarent en micro-BIC (abattement forfaitaire, sans amortissement) ne sont pas touchés.

La fin du report sans limite

C'est le point le plus discret, et peut-être le plus lourd. À partir de 2027, l'amortissement qui ne peut pas être déduit dans l'année serait définitivement perdu.

Pour le « stock » d'amortissements déjà mis de côté avant 2027, une période de transition est prévue : il resterait utilisable jusqu'à fin 2036, mais chaque année dans la limite de la moitié du bénéfice de la location. Ce qui n'aura pas été consommé à cette date serait perdu.

Si vous avez accumulé un stock important (ce qui est fréquent après un achat récent ou de gros travaux), il est possible qu'une partie ne serve jamais.

Un exemple pour y voir clair

Prenons un T2 meublé acheté 200 000 €, dont 170 000 € correspondent aux murs (le reste au terrain). Il est loué 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Après charges (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, copropriété…), il reste 5 950 € de bénéfice avant amortissement.

Exemple simplifié, pour un foyer imposé à 30 %, hors amortissement du mobilier. Chiffres arrondis.

Le revenu de la location ne devient pas lourdement taxé, mais il cesse d'être neutre. Et l'écart se cumule chaque année.

Ce que les députés ont déjà changé (pour l'instant)

En commission, le 8 octobre, les députés ont voté deux modifications importantes :

• La location meublée à l'année serait épargnée : les logements loués comme résidence principale du locataire, en bail mobilité ou à des étudiants et jeunes en formation sortiraient du plafonnement.
• Les meublés de tourisme seraient plus durement visés : ceux achetés à partir du 1er janvier 2027 ne pourraient plus être amortis du tout. Ceux achetés avant resteraient soumis aux limites de 1,5 % et 5 000 €.

Attention : ces votes de commission ne sont pas définitifs. La discussion dans l'hémicycle, ouverte le 13 octobre, repart du texte du gouvernement. Les modifications doivent être votées à nouveau, puis passer au Sénat. Le budget définitif est attendu fin décembre.

Quand cela s'appliquerait-il ?

Le texte vise 2027 pour la fin du report des amortissements. Pour le plafonnement lui-même, la date n'est pas écrite noir sur blanc : la lecture la plus probable est une application aux revenus 2027 (déclarés en 2028), mais certains spécialistes n'excluent pas qu'il touche dès l'année 2026. Ce point devrait être clarifié pendant les débats.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

1. Faites le point sur votre situation : régime réel ou micro-BIC, type de location (à l'année ou touristique), montant de vos amortissements en réserve. Votre comptable ou votre dernière liasse fiscale vous donne ces chiffres.
2. Ne vendez pas et ne changez pas de régime dans la précipitation : le texte va encore évoluer, et la location à l'année pourrait être exclue.
3. Si vous louez en meublé de tourisme, c'est vous qui êtes le plus exposé. Comparez dès à présent la rentabilité d'une location à l'année, qui pourrait rester mieux traitée.
4. Si vous projetez d'acheter un meublé de tourisme en 2027, attendez le vote définitif : l'amortissement pourrait disparaître pour les achats à partir de janvier.
5. Si vous avez un gros stock d'amortissements en réserve, faites estimer combien vous pourrez réellement en utiliser d'ici 2036, en tenant compte de la règle de la moitié du bénéfice.
6. Faites-vous accompagner : un conseiller pourra simuler l'impact sur vos revenus nets et sur une éventuelle revente.