Contrat de prêt et contrat d’assurance de prêt sont unis pour le meilleur…ou pour le pire

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Contrat de prêt et contrat d’assurance de prêt sont unis pour le meilleur…ou pour le pire
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Dans un arrêt du 12 avril 2018, la Cour de cassation a condamné un assureur à rembourser les primes payées par l’assuré correspondant à un contrat d’assurance de prêt portant sur une vente immobilière annulée.

L’affaire concernait un particulier qui avait acquis en état futur d’achèvement, au mois d’avril 2008, un appartement financé partiellement au moyen d’un prêt immobilier.
L’assuré avait adhéré dans le même temps au contrat d’assurance de groupe souscrit par l’établissement bancaire prêteur pour la couverture des risques décès et invalidité.

A la livraison du bien, fin 2009, l'acquéreur a contesté les conditions dans lesquelles ont été conclues ces contrats, dont l'objectif était la défiscalisation. Il a alors assigné le promoteur, la société de conseil en gestion de patrimoine, la banque et la compagnie d’assurances en annulation des contrats et en indemnisation de ses préjudices.

Retenant que l’acquéreur n’avait pas bénéficié du délai de réflexion légal prévu par le Code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a ordonné l’annulation de la vente entraînant de facto la caducité du prêt.

Les juges ont à ce titre demandé à l’acquéreur de restituer la somme empruntée à la banque à l’exception des intérêts et des primes d'assurances.

Estimant qu’il a fourni pendant plusieurs années (8 ans et 8 mois) (1) une prestation d’assurance qui ne peut être restituée en nature, l’assureur réclame à l’acquéreur une indemnité équivalente aux primes d'assurances qu’il a versées en soutenant qu’il y a déconnexion entre le contrat d’assurance, l’emprunt et l’achat.

L’assureur considère qu’en cas de sinistre intervenu sur la période écoulée, il aurait dû le prendre en charge et qu’en conséquence, le montant de cette garantie correspond au coût de la couverture, c’est-à-dire aux primes.

La Cour de cassation rejette les prétentions de l’assureur en retenant, comme la cour d’appel, qu’à la suite de l’annulation de la vente, l’acquéreur devait être replacé dans la situation qui eût été la sienne s'il n'avait pas acheté le bien immobilier et que, dans ces conditions, il ne pouvait pas être débiteur des primes d’assurance, puis que le contrat d’assurance emprunteur dépendait de l’ensemble de l’opération annulée.

Il serait cependant intéressant de savoir si, en cas de sinistre, l’assuré aurait été condamné à restituer les prestations.

Cour de cassation, 3ième chambre civile 3, 12 avril 2018, N° de pourvoi: 17-13118

(1) L’arrêt d’appel date de décembre 2016

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